[재택플러스] 헌 집을 새집으로‥주목받는 리모델링 (2021.11.16/뉴스투데이/MBC) - YouTube [Homeplus] Renovating an old house into a new one (2021.11.16/Newstoday/MBC) - YouTube

연일 집값 오른다는 이야기에 기존에 살던 집을 고쳐 쓰자는 With all the talk of rising housing prices, it's hard to imagine a better way to fix up an existing home than to use the 이른바 아파트 리모델링 시장이 최근 주목받고 있다고합니다. The so-called apartment remodeling market has been gaining traction lately. 재건축처럼 각종 규제가 있는 게 아닌 데다가 진행 속도도 빠르다는 게 장점인 건데 It's not as regulated as rebuilding, and it's faster. 오늘 플러스 나우에서는 아파트 리모델링 사업은 어떻게 하는건지, 또 주의할 점은 없는지 살펴보겠습니다. Let's see if there are any other caveats. 플러스 나우 지금 시작합니다.

오늘은 행복자산관리연구소 김현우 소장과 함께합니다. Today, we're joined by Kim Hyun-woo, director of the Happiness Wealth Management Institute. 안녕하세요? / 네, 안녕하세요?

(앵커) 자~, 아파트 리모델링 사업 하면 사업성이 떨어져서 (Anchor) Okay, the apartment remodeling business is not profitable. 별로 주목 받지 못 했었는데 최근 다시 주목받는 이유가있겠죠? It hasn't gotten much attention lately, but there must be a reason for its recent resurgence.

- 네, 그래 하지만 사실은 여전히 재건축이 더인기가 있기는 한데요. 재건축은 하기가 까다롭죠. Rebuilds are tricky to do. 크게 두 가지 규정 때문에 그러는데요. There are two main reasons for this 첫 번째는 지은 지 30년이 돼야 합니다. The first must be 30 years old. 새 아파트를 헐 수는 없으니까요. You don't want to tear down your new apartment. 그리고 30년이 지났다고 하더라도 멀쩡한 아파트를 헐어버릴 수는 없잖아요. And even if it's been 30 years, you can't tear down a perfectly good apartment. 그러다 보니까 안전 진단 등급이라는 게 있는데 안전 진단 등급을 D등급을 받아야 합니다. And then I realized that there's this thing called a safety assessment rating, and I need to get a D safety assessment rating. 그런데 이 등급을 받기도 굉장히 까다로워서 사실은 But it's really hard to get that rating, so we actually have to use the 재건축 사업이 이 두 가지 때문에 발목을 잡힌다고 볼 수있습니다. The rebuilding project is being held back by these two things.

(앵커) 조건도 까다롭지만 요즘 사업승인을 받기도 더 까다로워졌죠? (Anchor) It's tough enough, but it's tougher to get business approval these days, right?

-네, 그렇습니다.

이 대표적인 게 재건축 물량에 포함되어야 하는 게 임대주택입니다. A prime example of this is rental housing, which should be included in the rebuild volume. 늘어난 세대의 일정 부분은 임대주택으로 공급을 해야 하고요. A certain percentage of the new units will need to be provided as rental housing. 또 초과 이익환수제라는 것도 있죠. There's also something called excess profits recapture. 이익이 많이 나면 일부 또 이걸 토해내야 하는데 If I make a lot of money, I have to spit out some of this stuff again. 최근 서울시 사례를 보면요. 반포동에서 가구당 1억 3569만 원, A recent example from Seoul: $135.69 million per household in Banpo-dong, 그리고 방배 삼익아파트 같은 경우는 2억 7500만 원의 And in the case of Bangbae Samik Apartment, which costs 275 million won. 재건축 초과 이익 환수금을 통보 받았습니다. You've been notified of a reconstruction excess profit refund. 그러다 보니까 이런 재건축 초과이익환수제 때문에라도 시행을 못 하는 조합이 일부 있고요. So there are some combinations that we can't do because of this reconstruction override. 또 아까 말씀드렸던 것처럼 임대주택을 공급해야 한다고 말했는데 늘어난 용적률의 4분의 1 정도는 임대주택으로 공급을 해야해서 About a quarter of the increased floor area ratio has to be provided as rental housing. 이런 부분들 때문에  사업 속도가 더뎌지는 게 많이있습니다. There are a lot of things that slow us down.

(앵커) 그러다 보니까 허물고 새로 짓기보다는 기존에 있던 거를 고쳐 쓰자, (Anchor) And then we realized that instead of tearing down and building something new, let's fix what's already there, 이런 데로 눈이 돌아간다는 건데 This is where my eyes go. 그러면 리모델링 아파트는 이런 규제를 전혀 적용받지 않는 건가요? So remodeled apartments are not subject to these regulations at all?

-전혀 적용받지 않지는 않는데 재건축에 비해서는 상당히 쉽다고 볼 수 있습니다. -Not at all, but it's fairly easy compared to rebuilding. 일단 준공된 지 아까 재건축은 30년이라고 말씀드렸는데 15년만 돼도 되고요. 그리고 안전 진단도 It's only 15 years old, and the safety diagnostics are also 정말 멀쩡하다는 A등급이 아니면 가능하다고 볼 수있습니다. Unless it's a grade A, which means it's really good, it's possible. B등급 이상히면 되고요. Grade B or higher. 또 주민 동의율도 필요한데요. You'll also need a resident agreement rate. 주민 동의 같은 경우에도 재건축은 75%이지만 Even in cases like resident consent, rebuilding is 75%, but the 리모델링은 66.7%, 3분의 2정도만 동의를 받으면 됩니다. Remodeling only requires 66.7%, or about two-thirds of the time. 또 여기에 임대주택을 공급해야 하는 의무도 없고요. And there's no mandate to provide rental housing here. 또 초과이익환수제도 적용받지않으니까 재건축에 비해서는 훨씬 더 매력적이라고 볼 수가 있겠죠. It's a lot more appealing than rebuilding.

-(앵커) 표로만 비교를 해봐도 차이가 많이 나기는 하는데 -(anchor) table, but there's a lot of difference. 실제로 재건축에서 리모델링으로 선회하거나 속도를 내는 곳들이 있나요? Are there places that are actually pivoting or accelerating from rebuilding to remodeling?

- 네, 인기 신도시 같은 경우에는 - Yes, for popular new cities like 용적률이 대체로 200% 이상이거든요. The volume fraction is usually over 200%. 이걸 허물고 쉽게 이야기해서 다시 지어봐야 더 늘리기는 쉽지 않습니다. It's not easy to tear it down and build it back up. 그런데 여기도 아파트가 지어진 지 30년 이상 됐기 때문에 But here, too, the apartment was built over 30 years ago, so the 굉장히 노후화는 심각해졌거든요. It's really aging badly. 그래서 어차피 재건축해서 남는 게 없을 바에야 차라리 리모델링으로 선회를 하자라는 곳들이 늘어나고있습니다. 최근 높아진 집값도 한몫을 하고요. 비교적 수익성이 낮다고 하더라도 재건축 안 될 거 깔끔하게 고쳐서 새로 살자, 이런 수요가 늘어날 수 있다는 거죠. 한국건설산업연구원에 의하면요. 국내 리모델링 시장 규모는 2020, 작년에는 17조 3000억 원에서 2025년에는 37조 원 그리고 2030년에는 44조 원까지 성장을 할 것으로 보이고 있습니다.

-(앵커) 그러면 이 대목에서 리모델링과 재건축의 차이점, 조금  구분 좀 해보고 넘어가죠. Let's make some distinctions.

-재건축이라고 한다면 말 그대로 다 허물고 새로 짓는 거고요. -When I say rebuild, I mean literally tear it down and build new. 리모델링는 뼈대만 남겨놓고 구조나 증축까지 할 수 있습니다. Remodeling can be anything from a bare bones structure to an addition. 그리고 여기에서 세대 수도 늘릴 수 있고요. And you can increase the number of generations here. 하지만 비용은 재건축에 비해서 80에서 90% 정도로 그렇게 싸지는 않은 수준입니다. However, the cost is not that cheap, about 80 to 90% compared to rebuilding.

-(앵커) 그러니까 공사 비용은 재건축이랑 크게 차이가 없다는 이야기를 들었는데 실제로 그렇군요. -(Anchor) So I've heard that the cost of construction is not much different than rebuilding, and that's true. 그러면 결국 공사비를 만들려면, 메우려면 세대 수를 늘리는 방법밖에 없을 텐데 그거는 어떻습니까?

-세대주를 늘릴 수 있는 리모델링은 크게 세 가지가 있습니다. 화면에도 나오는데요. 아파트를 뚱뚱하게 늘리는, 가운데 있는 수평 증축입니다.

-(앵커) 이거요?

-옆으로 늘릴 수 있죠. 그리고 위로 더 늘릴 수 있는 수직 증축 방법이 있는데 이건 최대 3층까지 가능하고요. 그리고 기존의 동은 그대로 두고별도의 공간에 별도의 동을 만드는 별도 증축 방법이 있습니다. And there is a separate extension method that leaves the existing building as it is and creates a separate building in a separate space. 가운데에 있는 이 수평 증축 같은 경우에는 무한대로 늘릴 수도 없고 도 우리나라 아파트는 또 벽이 기둥 역할을 하잖아요. 그러다 보니까 내부 구조를 바꾸는 것도 힘듭니다. 수직 증축이 가장 선호되는 방법이기는 한데 문제는 이게 기술 공정이라든가 아니면 안전의 문제 때문에 시행되기가 조금 어렵다는 단점이 있고요. 별동은 말 그대로 별도의 공간을 하나 지어야 하는데 그러다 보면 동 간의 거리가 좁아진다는 단점이 있습니다. 여기에서 공통적으로 세대 수 증가는 15%까지는 가능합니다.

-(앵커) 15%까지.  이 가운데랑 별동 증축은 땅이 더 있어야 가능한 것 같고. 아무래도 수직 증축이 선호되기는 할 텐데. Vertical scaling is probably preferable. 안전성 문제가 있겠군요.

-그렇습니다.

-(앵커) 자~, 이와 관련해서 서울시가 최근에 기준을 하나 내놨죠? -(Anchor) Now, in this regard, the Seoul Metropolitan Government recently issued a standard, right?

-네, 그렇습니다.  2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본 계획이라는 게 예전부터있었습니다. -Yes, that's right. There used to be a basic plan for remodeling apartment buildings in Seoul 2025. 그런데 이걸 5년마다 정비를하거든요. But I do maintenance on this every five years.

-(앵커) 5년마다 갱신을 하는 거군요? -(Anchor) So you're renewing every five years?

-네, 그렇습니다. 새로운 내용들을 수정, 보완 하는데 -Yes, that's right, we're going to use the new stuff to modify and supplement the 이번에 삽입된 건 리모델링을 할 때 용적률을 추가로 주잖아요. The one that's been inserted this time gives you an extra floor area ratio when you're remodeling.

한 30, 40% 정도 용적률이 늘어나는데 It's about a 30, 40 percent increase in volume. 그 늘어나기 위해서 갖춰야 할 조건들을 구체적으로 정한 겁니다. We're setting up specific conditions for that growth. 보시면 도로라든가 공원 같은 기반 시설을 정비하면 그때 용적률을 조금 늘려주겠다.

아니면 녹색 건축물을 만들게 되면, 에너지를 절감할 수 있는 그런 아파트를 지으면 20%포인트를 늘려주겠다. If you build an apartment, I'll give you 20 percentage points. 아니면 누구든 사용할 수 있는 놀이터아니면 자연친화적인 시설을 설치하면 늘려주겠다, Or a playground that anyone can use, or something more natural, 혹은 상업 시설 같은 거를만들어주면 Or if you're building a commercial facility or something. 용적률을 최대 10%포인트 추가해 주겠다는 내용들이 포함되어있습니다.

-(앵커) 혹시 용적률이 10% 늘어나면 세대 수가 몇 가구나 더 늘어나는지 혹시 그런 계산도 있나요?

- 어~, 한 30에서 40% 늘어나면 세대 수가 15% 정도 늘어나니까요. 한 10%포인트 늘어나게 되면 5% 정도 늘어난다고 산수적으로는 생각을 할 수 있겠습니다.

-(앵커) 단지 규모에 따라서 다르겠군요.

-네, 그렇요.

-(앵커) 공용 시설을 많이 새로 설계를 하면는 그에 따라서 세대 수도 늘려주겠다, 이게 기본 정책인 것같은데.

-늘어나는 이익을 주변과 공유해라라는 게 가장 큰 취지요.

-(앵커) 이걸 사실은 지금 리모델링이 주택 공급 정책에도 도움이 되기를 바라는 마음도 있을 텐데요. 용적률을 확 풀어서 세대 수를 확 늘릴 수 있는 그런 방법은 없습니까? 서울시에 지금 땅이 별로 없잖아요.

-네, 그렇죠.

그런데 안타깝게도 이건 서울시 조례로결정할 수 있는 부분도 아니고요. 법을 바꿔야 하는 부분도 있고요. 용적률을 또 주택에 대해서 한없이 늘리다 보면 주거의 질이라든가 주거 시설에 영향을 미칠 수 있습니다. 그러다 보니까 어쩔 수 없이 이런 용적률의 적용을 받을 수밖에 없는 거죠.

주택 공급에도 도움은 될 테지만 그런 것들도 한계는 조금 있습니다.

-(앵커) 크게 뭐, 세대 수가 늘어나지 않으니까 주택 공급에는 크게 도움은 되기 어렵다고 봐야겠네요.

-일단 이게 또 다른 법의 적용도받는데요. 리모델링으로 인한 일반 분양 세대 수가 30%가 늘어나면 다른 재건축이라든가 아니면 새롭게 아파트를 지을 때 그대로 적용받습니다. 쉽게 이야기해서 공개 청약을 해야 한다거나 아니면 전매 제한이라든가 실거주 의무가 그대로 적용되거든요.

이런 부분들도 걸림돌이 될 수는있습니다.

-(앵커) 그러면 실질적으로는 시장에서는 30세대를 초과하지 않도록 그렇게 설계를 할 가능성이 높아 보이는데요. 어떻습니까?

-아무래도 200세대에서 300세대 규모의 단지에서는 용적률이 늘어나 봐야 한 15% 정도잖아요. 괜히 30세대를 넘기는 것보다는 한 29세대까지만 만들어서 이런 규제를 피하자는 움직임도 있을 것 같고요. 그렇게 또 사업이 추진되게 되면 주변의 부작용들도 있을 수 있는 게 공사를 할 때는 나가야 하잖아요.

-(앵커) 그렇죠.

- 주변 전셋값도 끌어올릴 수 있고 리모델링된 아파트 때문에 주변 집값에도 영향을 좀 미칠 수도 있습니다.

-(앵커) 리모델링이 생각보다 세대 수를 늘리고 주택 공급을 하는 데에는 큰 도움은 되기 어렵다고 봐야 할 것 같고 오히려 주변의 전셋값이나 주택 시장이 오히려 영향을 받을 수 있다. 이렇게 이해를 해야겠군요.

-네, 그렇습니다.

-(앵커) 알겠습니다. 오늘은 최근 주목받고 있다는 아파트 리모델링 사업과 관련해 바뀌는 정책과 시장 동향 알아봤습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

-고맙습니다.

-(앵커) 지금까지 재택 플러스였습니다.