2022 樓市 大 預告

歡迎 大家 收看 樓市 C見

我 是 主持人 Kary

好 高興 請 到 施生 ，與 我們 回顧 2021 及 展望 2022 年 樓市 走勢

施生 你 好

最 新 一 期 CCL 收報 184.55 ，按 周 下跌 0.83 %

全 年 升幅 只 有 約 4.5%

施生 年初 曾 預測 ，全 年 升幅 有 可能 達 15%

現時 此 走勢 ，是否 令 你 大跌眼鏡 ？

我 年初 曾 提及 兩 件 事情

首先 ，人類 對於 未來 的 觀察 、判斷 能力 很 弱

既然 你 問 我 ，我 便 回答 你 一個 數字

世界 充滿 或然性 ，不由得 自己 預期

不論 估 低 、估 高 ， 都 是 正常 現象

另一方面 ，從 方向性 來說

我 預測 是 上升市

從 趨勢 上 來說 ，算是 預測 準確

幅度 上 ，是 錯誤 的

但 趨勢性 的 判斷 ，屬於 更 為 重要 的 判斷

我 預測 15 % 的 時候 ，我 亦 有 提醒 受眾

目的 是 帶出 訊息 ，指 上升 的 機會 較 大

因為 一般 10 % 以內

市場 上 大部分 人士 被 問到 升跌 ，一般 都 估計 10 % 以內

所以 我 估計 一 個 超過 10 % 的 數字 ，帶出 上升 的 訊息

主要 不是 談及 上升 幅度 ，是 上升 的 機率 較 高

嚴格來說 ，當然 不 達標

但 方向 上 是 正確

今年 出現 很 多 意料 不到 的 事情

好像 馬雲 ，本來 是 中國 最 成功 的 企業家

現時 好像 不斷 受壓 ，被 批評 壟斷

借助 股市 的 升值 ，造成 個別 人士 的 特殊 富裕

支配 資源 的 能力 提升 ，造成 嚴重 貧富懸殊

有 部分 人 透過 金融 體系 的 股值 ，令 財產 增長 數以百倍 計

世界 的 財富 是 有限 的

有人 支配 能力 提高 ，即 普通 百姓 的 得益 減少

貧富懸殊 便 更 嚴重

中國 政府 希望 得到 廣大 老百姓 的 支持

這些 特別 富裕 的 人士 ，便 受到 一定 程度 的 制約

這 種 情況 對 商業 環境 有 一定 影響

這些 事情 ，是 年初 看 不 到 的

對於 補習 、教培 事業 的 政策 收緊

對 房地產 的 三 條 紅線 收緊

有 一些 大型 房企 出現 債務 危機

都 對 市場 做出 很 大 衝擊

樓市 受到 的 衝擊 ，相對 股市 已經 較 少

樓市 的 捱打 能力 很 強

股市 高峰 時 由 32,000 點 ，曾 跌破 23,000 點

跌 至 約 22,000 點 ，下跌 約 10,000 點 ，接近 三分之一

但是 樓市 仍 在 高位 爭持

有 一 段 時間 更 創 歷史 新高

除了 樓價 創 新高 外 ，今年 總交投量 差不多 是 近 7 、8 年 的 高位

成交量 大 增

今年 成交 的 金額 ，比 1997 年 的 歷史 高位 更 高

所以 今年 樓市 是否 很 差 ？

相對 其他 的 資產 ，已經 算 不俗

2021 年 ，香港 的 投資者 大部分 損失 慘重

特別 在 股票 市場 上 ，持有 較多 的 ，都 損失 慘重

以前 有人 買 高息 債券 ，更 拿到 銀行 轉 按 再 買

遇到 內房 的 債券 出事 ，損失 慘重

股票 損失 、債券 損失

黃金 金價 ，今年 亦都 下跌

唯一 是 樓市 有 升 ，但 升得 少

老實 來說 ，樓市 是 升 得 少

如果 比起 全 世界 ，各 地 都 進行 QE (量化 寬鬆 )

各 地 樓市 都 上升

我們 公司 有 做 一些 海外 物業 、學生 宿舍 的 投資 基金

我 聽聞 動輒 有 10 % 至 20 % 的 升幅 ，所以 香港 樓市 算 升 得 較 少

整個 中國 內部 政策 、投資 市場 的 大環境

都 對 中國 及 香港 範圍 的 投資者 不利

所以 樓價 沒有 我 預期 的 升幅

今年 的 樓價 仍 有 升幅 ，始終 磚頭 都 保值

你 又 如何 預測 2022 年 的 走勢 ？

可 變 因 素 仍 是 相當 多

因為 中美 磨擦 ，大家 仍 在 較量

美國 之前 的 措施 ，即 貿易戰 、關稅 實施 後

來到 現時 ，他 會 選擇 停戰 休養 ？還是 繼續 施壓 ？

都 會 做成 不同 結果

眼前 我 認為 ，他 會 選擇 緩和 的 機會 較 高

因為 美國 官員 都 提到 通貨膨脹 嚴重

如果 仍 收 高 關稅 ，會 令 價格 急速 上升

而且 疫情 之下 ，碼頭 、船期 都 受 影響

供應 已經 變 少 ，不宜 太 多 限制

有人 覺得 部份 關稅 ，應該 撤銷

當然 亦有 鷹派 ，認為 要 持續 限制

好像 最近 有 一 間 公司 ，商湯

做 人面 識別 技術 ，到 港 上市 的 計劃 都 暫停

公開 的 只 是 一 間 公司

最初 指 有 很 多 公司 ，都 被 列出 但 沒 公布

要 看 內部 想 加劇 收緊 ，施壓 的 人 較 多

或是 希望 緩和 的 人 較 多

如果 能 緩和 一下 ，香港 投資 氣氛 會 好 一些

若 步步進迫 ，投資 氣氛 會 緊張

這 是 其中 一 個 變數

另外 ，疫情 同樣 是 一 種 變數

是否 能夠 通關

通關 後 ，內地 資金 或 會 流進 香港

內地 遊客 會 來 港

最近 樓市 受壓 最 大 的 ，是 豪宅 市場

1千萬 以下 的 單位 ，市場 仍 有 支持力

通關 後 ，內地 帶來 新 的 購買力

市況 會 較為 好轉

早前 預計 ，12月 或 1月 通關

現在 OMI C R ON 流入 香港

出現 本地 人 傳 人 個案

有人 擔心 農曆年 後 本地 第 五 波 疫情 爆發

可能 押後 通關 ，影響 未來 市況

另外 ，要 看 香港 經濟 表現

今年 薪酬 有 增長 ，消費力 改善

純粹 看 聖誕 消費 市道

許多 食肆 人流 很 多

我 經過 一些 商場 ，發現 即使 少 了 內地 客人

仍然 人山人海

我 當時 想 買 些 東西

但 人流 太 多 ，我 不 想 等 得 太 耐

寧願 遲 一些 再 買

似乎 本地 內需 情況 改善

市民 無法 到 外地 消費 ，便 留 在 本地 消費

消費 氣氛 不錯

我 認為 樓價 有 一定 變數

但是 我們 作為 地產 代理

處境 比較 差 一些

內地 某些 發展商

使用 我們 的 服務 ，但 一直 未有 付款

現在 ，他們 有些 出現 財政 困難

我們 要 將 賬面 利潤 ，撥入 壞賬 準備

早前 的 付出 ，或 付諸東流

今天 我 情緒 狀況 ，相對 低落

對 未來 的 預計 ，或 稍為 悲觀

(未來 樓市 )要 由 大家 自己 去 觀察

不要 依賴 一 、兩 位 專家 的 意見 ，去 作 判斷

市場 經常 依照 多數 人 的 取捨

而 不是 依照 專家 的 取捨

你 是否 傾向 保守 、悲觀 ，會否 有 一 個 實際 預測

大家 經常 追求 實際 數字

如 多少 百分比

不 可以 預測 得 太 模糊

所以 我 提醒 大家 ，我 的 預測 也 未必 準確

我 估計 今年 升跌 區間 ，會 比較 狹窄

樓價 在 高位 持續 徘徊

主要 因為 市場 基礎 ，仍然 鞏固

不 容易 一下子 ，出現 插水式 下跌

因為 早前 ，在 許多 壞 消息 的 前提 下

樓價 依然 企穩

反映 本 港 樓市 ，能夠 承受 壓力

另外 ，香港 住屋 供應 仍然 無法 增加

在 施政 報告 上 ，有 許多 宏偉 的 計劃

例如 北部 都會區 ，專注 於 創新 科技

動用 約 300 平方公里 土地

香港 合共 約 1,100 平方公里 土地

300 平方公里 土地 ，佔 約 三 成

香港 已 開發 土地 ，只 有 約 兩 成 半

撥出 接近 三 成 土地

等於 舊有 土地 面積 的 2 倍

300 平方公里 土地 ，差不多 是 數 個 香港島 面積

土地 供應 似乎 增加 ，但 並非 即時 生效

按 政府 估算 ，未來 10 年

資助 房屋 約 有 33萬 個 單位 供應

數字 是 有所 增加

每 年 供應 近 3萬3千 個 單位

私人 住宅 供應 ，只 有 10萬 個

每 年 只 有 約 1萬 個 單位 ，比 現時 供應 還 更 少

當然 尚未 包括 農地 更改 用途 、地鐵站 上蓋 發展

但 我 估計 亦 只 有 約 1萬 多 ，不足 2萬 個 單位

處於 一 個 較 少 供應量 的 情況

發展商 ，不用 遷就 普通人 的 購買力

只需要 迎合 高 購買力 的 買家 即可

樓價 在 供不應求 下 ，不 容易 下跌

政府 政策 ，優先 處理 基層 市民 住屋 需要

3萬3千 個 資助 房屋 單位 ，令 基層 市民 住屋 有 希望

政府 無 迫切 需要 ，壓低 私人 房屋 市場

因為 政府 收入 ，要 依賴 地產

早前 市民 要求 政府 派錢

政府 表示 財政 不足以 應付

但 另一方面 ， 賣地 、 補 地價 收入 ， 卻 有 不俗 的 增長 幅度

有 段 時期 政府 沒有 賣地 收入 ，公務員 也 要 減薪

綜援 、醫療 都 要 減少

政府 不會 一下子 對 私人 市場 ，有 太 大 打擊

我 認為 私人 市場 樓價 ，維持 在 現 水平 會 好 些

若 私人 市場 樓價 下跌 ，整個 香港 經濟 會 受 拖累

香港 人 資產 蒸發 ，會 令 消費 意欲 下降 、再 投資 能力 減弱

對 香港 不利

政府 想 看到 的 情況 ，不是 樓價 下跌

而是 市民 收入 上升

經濟 表現 好 、收入 上升 ，則 皆大歡喜

你 認為 樓價 上落 幅度 有 多少 ？

我 認為 ，樓價 上落 幅度 約 5%

現在 不 具備 太 多 上升 空間

樓宇 屬於 不動產 ，在 經濟 、政治 環境 利好 下

透過 購買力 上升 ，推動 樓市 上升 會 較 好

依靠 少數 富有 的 人

成交 的 一 、兩 宗 大額 交易 ，而 推高 樓價

購買力 不及 的 人 ，追趕 樓價 會 很 辛苦

其他 人 收入 不 增加 ，是 無法 帶動 樓價 上升

雖然 ，間中 有 十幾萬 元 呎價 的 豪宅 成交

對 普通人 來說 ，是 天方夜譚

樓市 無法 因此 而 上升

希望 市民 收入 增加 、經濟 表現 好 ，帶動 樓價 上升

樓宇 作為 不動產 ，受 政治 因素 影響 較 大

中美 磨擦 ，香港 處於 漩渦 中 磨心

物業 買家 ，不 想 在 此 情況 下 作 太 多 投資

對 樓市 有 壓抑 的 作用

看來 未來 一 年 的 樓市 ，都 較 難 摸清 走勢

今 集 多謝 施 先生 的 分享

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