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MoneyXYZ, 我的Airbnb民宿投资创业故事-从想法到实践分享给想要从事Airbnb的你

我的Airbnb民宿投资创业故事-从想法到实践分享给想要从事Airbnb的你

我 是 一名 摄影师 。

这是 2019 年 我 在 古巴 的 旅行 和 工作 。

这是 Luis 和 他 的 妈妈 。

他们 是 我 在 古巴 Trinidad 的 Airbnb 民宿 老板 。

在 他们 家 居住 是 一个 非常 美好 的 体验 。 早餐 极度 丰盛 ,

Luis 和 我 年龄 相仿 , 我们 聊得 非常 的 投机 ,

他 带我去 爬山 看 夕阳 , 我 和 他 聊 古巴 可能 会 经历 类似 中国 的 改革开放 ,

建议 他 准备 好 可能 会 到来 的 机会 。

他 和 我 聊 Airbnb 民宿 生意 和 扩张 计划 ,

我 也 告诉 他 我 心里 酝酿 了 很 久 的 Airbnb 的 念头 , 一直 在 等待 机会 。

谁 也 没想到 一年 之后 , 这个 世界 成 了 这 样子 。

更 没 让 我 想到 的 是 , 疫情 让 我 终于 实现 自己 的 想法 ,

在 加拿大 洛基 山脚下 的 小镇 拥有 了 自己 的 Airbnb 民宿 。

到 这个 视频 截止 , 我 的 民宿 已经 上线 经营 了 一个半月 了 。

我 的 Airbnb 创业 之 路 刚刚开始 , 远 没有 达到 所谓 的 成功 ,

需要 学习 和 摸索 的 东西 依然 很多 。

但是 , 我 想 把 我 的 Airbnb 民宿 投资 创业 经历 分享 给

屏幕 前 和 我 之前 一样 想要 进入 Airbnb 领域 但是 没有 头绪 的 朋友 们 。

虽然 我 也 只是 新人 , 虽然 我们 所在 的 市场 和 国情 可能 不 一样 ,

但是 我 相信 我 的 经历 依然 能够 作为 一个 案例 分析 ,

告诉 你 我 的 调研 方法 , 知识 储备 , 准备 过程 ,

这些 一定 能 对 你 有所 启发 。

欢迎 大家 来到 MoneyXYZ, 我 是 Ray。

我 的 频道 会 持续 为 大家 分享 投资 知识 和 书籍

以及 我 个人 在 追求 财务 自由 之 路上 的 经历 。

欢迎您 能 订阅 我 的 频道 并 为 视频 点赞 ,

这样 会 激励 我 为 大家 分享 更 多 的 类似 视频 。

OK, 视频 总共 会 分为 以下 几个 部分 ,

我会 提供 时间 戳 , 但是 我 建议您 能 全部 看 完 ,

因为 魔鬼 往往 存在 于 细节 。

任何 投资 都 来源于 一个 想法 。 想法 的 获得 取决于 我们 的 主动 探索 。

2016 年 我们 离开 了 居住 了 5 年 的 多伦多 搬家 到 Calgary,

购买 了 人生 的 第一套 房子 , 算是 完成 了 一件 大事 。

这时候 的 我 就 决定 沉下 心来 研究 如何 投资 ,

如何 实现 财富 自由 。

我 研究 的 方向 有 两个 : 股票 和 房地产 。

我 的 研究 方法 就是 读书 , 读 大量 的 书 。

因为 我 之前 的 职业 是 老师 ,

我 坚信 做 任何 事情 最 重要 的 就是 牢固 的 基础知识 和 知识 框架 ,

而 读书 是 最佳 的 方法 。

通过 读书 我 了解 到 了 FIRE 运动 和 指数 基金 ,

然后 我 的 价值观 和 消费观 发生 了 本质 的 改变 。

从 16 年 的 下半年 我 开始 定 投 指数 基金 和 苹果 的 股票 ,

后来 投资 了 特斯拉 股票 。

OK, 你 可能 会 问 这 和 Airbnb 有 啥 关系 。

别着急 , 我 保证 一切 到 后面 都 会 make sense;

而 关于 房地产 投资 , 以前 我 错误 地 以为 房地产 投资 就是 单纯 的 买房 ,

房子 涨价 然后 卖掉 获利 , 就是 所谓 的 “ 炒房 ” 。

但是 读书 让 我 眼界 大开 , 我 了解 到 原来 房地产 投资 本质 是 一个 系统 系 的 生意 。

里面 有 非常 多 的 参与 方式 。

我 理解 了 正 的 现金流 的 重要性 , 如何 判断 地点 ,

房地产 的 周期 以及 不同 周期 的 投资 方式 ,

房子 的 估价 方式 以及 各种 重要 的 计算

以及 相关 的 会计 和 财务 知识 和 法律法规 。

我会 在 后面 的 视频 中 陆续 分享 这些 知识

以及 推荐 我读 过 的 关于 房地产 的 书 ,

欢迎 大家 能够 持续 关注 。

在 分析 了 不同 的 投资 策略 之后 ,

我 就 把 目光 锁定 到 了 两种 我 觉得 自己 可以 做 的 方式 :

一个 是 BRRRR( 买修 租贷 循环 )

和 Airbnb 短租 ;

下 一步 就是 要 锁定 投资 的 地点 。

这里 分享 一个 很 显而易见 却 常常 被 人 忽略 的 点 ,

对于 新人 来说 , 研究 房地产 投资 ,

一定 要 从 本地 市场 开始 。

不要 总 觉得 别人 家 的 草坪 更 绿 ,

看 了 别人 在 另外 一个 市场 里 赚 到 钱 了 ,

你 也 跑 到 另外 一个 地方 去 投资 。

对于 新人 来说 , 这样 成功 的 概率 非常 的 低 。

2018 年 的 时候 我 去 纽芬兰 旅行 ,

一路 都 是 住 着 BNB。

当时 发现 当地 的 房子 很 便宜 ,

而且 在 旅游 旺季 入住率 很 高 , 回报 很 好 。

当时 就 做 了 很多 功课 研究 在 这个 地方 投资 的 可能性 。

甚至 我 去 古巴 的 时候 也 看到 了 当地 的 机会 ,

回来 之后 就 研究 如何 在 古巴 买房 。

我 相信 很多 人 都 有 类似 的 经历 。

对 不同 市场 存有 好奇心 是 好 的 ,

但是 , 一会儿 你 就 会 知道 ,

房地产 投资 需要 你 对 目标 市场 有 深入 的 了解 。

而 远程 投资 对于 没有 经验 的 新人 来说 要 踩得 坑太多 ,

面对 的 挑战 都 是 预想 不到 的 。

自己 的 居住地 是 你 最 容易 了解 的 地方 ,

别人 能 在 这里 赚钱 , 你 也 一定 能 找到 机会 。

一般来说 , 开车 四 小时 内 能够 到达 的 范围 是 你 优先 研究 的 市场 。

我 所 居住 的 城市 Calgary 是 加拿大 著名 的 石油 城市 。

在 2015 年 的 时候 石油 行业 已经 开始 低迷 , 房价 下跌 ,

人口 开始 外流 。 长 租房 环境 不佳 ,

再 加上 我 是 自雇 , 收入 很 不 稳定 ,

那个 通过 BRRRR 方法 来 进行 多年 反复 贷款 的 方式 就 被 我 暂时 搁置 了 。

但是 这个 城市 有 一个 非常 大 的 天然 优势 , 非常适合 Airbnb 短租 的 投资 。

在 我 的 城市 100 多公里 外 就是 加拿大 世界 著名 的 洛基 山 景区 。

里面 包含 了 数个 国家 公园 , 比如 Banff, Yoho, Jasper, Kootenay.

我们 搬家 到 这个 城市 的 原因 之一 就是 我们 2015 年来 这里 旅行 过 ,

非常 喜欢 这里 的 风光 。 当时 就 发现 这里 的 酒店 非常 贵 非常 紧俏 ,

基本 需要 提前 半年 才能 定到 。

假如 能够 在 景区 里面 做 Airbnb 的话 那 岂不是 很 好 的 生意 ?

说干就干 , 我 就 立即 登录 到 Airbnb 网站 上去 查看 出租 的 价格 。

我 发现 一个 两 卧室 的 房间 竟然 可以 租到 400-500 加币 一晚 。

那 在 这里 给 大家 介绍 四种 方法 来 预估 你 的 目标 市场 的 Airbnb 出租 价格 。

第一个 方法 , 使用 Airbnb 最近 刚刚 改进 的 价格 测算 工具 ,

输入 你 的 地区 能够 估算 出 一个月 的 平均收入 。

大家 可以 通过 我 提供 在 视频 描述 区 的 这个 链接 来 进行 测算 。

这个 数字 我 认为 是 很 有 参考价值 的 。

首先 , 它 出来 的 数字 , 至少 在 我们 本地 市场 , 和 真实 数字 是 比较 接近 的 。

毕竟 Airbnb 完全 掌握 所有 的 真实 数据 。

第二 , 即使 这个 数据 不 完全 准确 , 你 依然 能 通过 比较 知道 不同 地区 的 收益 对比 。

有心 的 人会 很 容易 通过 这个 工具 知道 你 所在 的 国家

哪些 地区 的 Airbnb 短租 收益 最高 。

第二个 分析 Airbnb 短租 收益 的 工具

通过 使用 类似 于 AirDNA 的 付费 工具 。

这个 我 没有 使用 。 尤其 在 疫情 期间 , 数字 可能 有些 紊乱 , 不利于 判断 。

因为 Airbnb 已经 停止 了 开放 数据 给 第三方 ,

这些 第三方 的 数据 并 不是 来源于 Airbnb 的 真实 数据 。

它们 是 使用 自己 的 工具 进行 抓取 分析 预估 出来 的 。

第三个 分析方法 就是 我 当时 使用 的 方法 ,

我 去 人工 采样 , 选取 几个 有 代表性 的 房源 ,

在 Airbnb 上 持续 跟踪 至少 半年 。

因为 很多 Airbnb 的 房源 都 是 开放 半年 的 订房 的 ,

你 可以 大概 判断 空房 率 , 租金 变化 等 。

只要 你 用心 , 就 能 获得 有 意义 的 数字 。

第四个 方法 , 去 认识 房东 , 获得 准确 的 数字 。

这个 方法 在 后来 也 被 我 使用 ,

我 恰好 认识 了 一位 在 同一个 地区 做 Airbnb 的 朋友 ,

获得 了 真实 的 数字 , 并 验证 了 我 自己 统计 的 数字 的 准确度 。

在 这里 提醒 大家 , 无论 哪种 方法 , 你 获得 的 收益 数字 只是 一个 参考 变量 。

这 不 代表 别人 的 房子 能 赚 这么 多钱 ,

你 就 一定 可以 。

OK, 我 通过 自己 的 调查 ,

最后 估计 出 一个 两居室 的 房源 一年 的 租金 收入 可以 达到 6 万到 8 万加币 ,

利润 可以 在 4-6 万加币 之间 ,

这 就 相当于 一份 全职 工作 的 收入 呀 ;

和 所有 新 发现 创业 点子 的 人 一样 兴奋 ,

我 觉得 我 找到 了 “ 金矿 ”。

然而 随着 我 更进一步 的 研究 投资 的 可能性 ,

我 发现 事情 远比 我 想象 的 要 复杂 的 多 。

深入调查 市场 , 验证 自己 的 判断

我 需要 搞清楚 为什么 它 的 租金 收益 可以 那么 高 。

一个 地方 的 租金 收益 高 , 一定 是 供不应求 导致 的 。

这里 是 世界 著名 风景区 , 需求 强大 是 很 自然 的 一件 事情 ,

但是 为什么 供应 会 不足 呢 ?

这 是不是 也 代表 进入 的 门槛 很 高 呢 ?

通过 查阅 大量 的 资料 , 我 了解 到 了 在 banff 国家 公园 Airbnb 短租 的 一些 独有 特点 ,

它 的 复杂度 来源于 国家 公园 可以 追溯到 1885 年 的 历史 和 法规 ,

光 这个 我能 说 上 一天 。

那 简单 的 讲 , 国家 公园 内 不 允许 做 Airbnb,

如果 你 不在 公园 内 全职 工作 , 你 甚至 都 不能 去 那里 居住 。

包括 买房 和 租房 。

对 了 , 国家 公园 内 没有 地权 。 地 都 是 国家 的 。

你 的 产权 是 Lease Hold, 是 租赁 ,

而且 你 的 租约 不能 自动 续约 , 而且 获得 租约 非常 的 难 。

更 夸张 的 是 , 国家 公园 法 规定 了 国家 公园 内 不 允许 发生 改变 ,

不 允许 新 社区 的 开发 , 不 允许 新建 度假 屋 , 不 允许 发开 新 的 高尔夫球场 。

基本上 就是说 , 现在 什么样 就是 什么样 , 不 允许 做 新 的 土地 开发 。

你 去 看 Banff 的 老照片 你 会 发现 ,20 年前 和 现在 几乎 没有 区别 。

现阶段 Banff 公园 内 的 Airbnb 都 是 现有 的 酒店

或者 历史 原因 遗留 的 极少数 可以 做 Airbnb 的 房子 。

大概 就是 人家 祖上 积德 ,

辛亥革命 时候 就 已经 居住 在 这里 的 那些 人 的 后代 。

这 就 导致 每年 游客量 增加 ,

但是 Banff 内 又 不 可能 有 新增 的 床位 , 供不应求 。

这时候 大多数 的 游客 和 酒店 就 只能 被 疏导 到 距离 banff 最近 的 一个 小镇 ,

Canmore。

刚才 提到 的 国家 公园 的 限制 和 它 独特 的 地理位置 和 自然环境

导致 Canmore 的 房价 从 历史 上 就 长期 居高不下 , 一直 属于 卖方市场 。

更加 雪上加霜 的 是 ,

Canmore 的 Zoning Law 对 类似 于 Airbnb 的 这种 短租 有 严格 的 限制 。

简单 讲 , 能够 做 Airbnb 的 区域 被 限制 在 很小 的 区域 内 ,

这些 区域 被 叫做 Tourist Zone。

并且 , 即使 在 这些 区域 内 , 由于 这种 酒店 房 的 历史 合同 等 复杂 原因 ,

也 不是 所有 的 房子 都 能 被 用来 做 Airbnb 短租 的 。

想要 找到 并 能 买 到 合适 的 房子 需要 你 和 你 的 realtor

掌握 非常丰富 的 技术细节 。

所有 的 这些 就 导致 了 Banff 国家 公园 附近 的 酒店

和 Airbnb 短租 长期 供不应求 , 价格 居高不下 , 进入 门槛 高 。

说 了 这么 多 , 我 想 表达 的 是 , 房地产 市场 每个 地方 都 存在 本地 的 特点 。

在 投资 前 , 你 需要 对 自己 的 市场 进行 深入调查 和 研究 。

很多 东西 可能 和 你 一 开始 想象 的 完全 不 一样 。

为了 做 这个 调查 , 我 查阅 了 大量 的 法律 条款 ,

网络 文章 , 市政 网站 , 历史 新闻 和 案例

才 终于 搞 明白 这个 市场 , 并且 惊奇 的 发现 ,

那些 能够 做 Airbnb 的 房型 的 价格 反而 不 贵 。

在 2017 年 的 时候 , 一个 可以 做 Airbnb 的 房子 , 如果 你 能 发现 并 买 到 ,

价格 在 20 万 -30 万左右 , 净利润 在 4-6 万加币 之间 ,

回报率 Cap Rate 可以 达到 至少 15%, 甚至 20% 以上 。

这时候 问题 就 来 了 , 回报率 这么 高 , 为什么 房子 的 价格 没有 迅速 上去 呢 。

一个 客观 的 原因 是 2017 年 的 时候 在 这个 地区 做 Airbnb 的 人 相对 较 少 ,

而且 这种 房源 非常少 出现 , 知道 的 人 也 很少 。

基本 都 限制 在 本地 少数 投资者 当中 。

外地 投资 客 完全 没有 概念 。

所以 就 没有 发生 哄抢 的 情况 。

更 重要 另外 一个 原因 是 ,

购买 这种 能够 做 Airbnb 的 房子 , 无法 获得 常规 贷款 。

在 之前 的 节目 中 , 很多 网友 都 问 我 为啥 不 贷款 买 这个 房子 。

还是 那句话 , 各地 市场 不同 ,

最 糟糕 的 投资 决定 就是 在 你 没有 调查 的 情况 下 ,

去 假设 一些 条件 而 做出 判断 。

在 房地产 市场 当中 , 去 获得 借贷 的 手段 非常 的 多 。

但是 就 单纯 的 大家 使用 最多 的 住房贷款 来说 ,

这个 房子 不 适用 。 这里 我 简单 说 一下 ,

为了 让 大家 容易 理解 , 我会 忽略 很多 技术细节 。

首先 , 他 不是 居民 住宅 。 它 属于 娱乐 房产 。

商业地产 的 一类 。 所以 , 去 申请 住宅 贷款 银行 不 受理 。

你 需要 走 商业贷款 。

但是 , 出租屋 的 商业贷款 需要 提供 年 租约 合同 来 证明 收入 和 现金流 ,

但是 Airbnb 是 短租 。 短租 收入 不 被 我们 这里 的 银行 认定 为 rental income。

加拿大 的 银行 是 十分 保守 的 。

这 就 导致 这个 房子 收益 很 好 , 但是 你 却 获得 不了 贷款 。

我 去 的 每 一家 银行 , 听说 我要 贷款 ,

都 十分高兴 的 接待 我 , 然后 当 我 提到 是 Canmore 的 房子 用来 做 Airbnb,

就 直接 告诉 我 , 不 可能 发生 , 不用浪费 时间 了 。

银行贷款 这条 路 走 不通 。

资金 的 获取 或者 参与 方式 就 只能 通过 别的 方法 。

比如 , 用 自己 的 房子 做 抵押 获取 LOC, 去 和 人 合伙 投资 ,

去 租赁 现有 房源 , 甚至 是 通过 Wholesale 来 参与 , 甚至 是 借钱 。

当然 , 我 这个 国家 和 市场 的 情况 和 你 的 可能 完全 不 一样 。

但是 这些 经历 能 给 任何 房地产 投资 新人 的 启发 是 ,

你 要 不断 调查 , 熟悉 自己 的 市场 ,

要 有 原创性 调查 而 不是 道听途说 , 要 不断 学习 。

很多 观众 对 我 这种 房子 投资 很感兴趣 ,

第一 反应 是 找 我 要 我 的 Realtor 的 联系方式 。

我 想 说 的 是 , 对 自己 的 投资 , 你 需要 比 任何人 都 清楚 ,

甚至 比 你 的 Realtor 都 更加 清楚 。

房地产 的 投资 更 像是 一门 生意 ,

你 相当于 是 一个 项目 的 主管 ,

你 的 realtor, lawyer, accountant, banker 都 是 你 的 团队 成员 。

你 必须 要 主动 结识 他们 , 他们 也 当然 很 重要 ,

他们 都 有 自己 专业 方面 的 特长 , 你 必须 要 从 他们 那里 获取 建议 。

但是 这个 投资 的 发起人 是 你 自己 , 起到 主导作用 的 是 你 自己 ,

不是 其他人 ,

你 需要 去 把 信息 综合 , 然后 做出 自己 的 判断 , 别人 无法 替代 。

如果 你 自己 没有 能力 去 做 调查 和 判断 的话 ,

你 大 概率 可能 会 成为 别人 的 韭菜 。

房地产 投资 是 可以 系统性 的 学来 的 。 它 不 神秘 也 不难 。

这 一点 十分 十分 重要 。

在 做好 调查 和 判断 之后 , 最终 把 你 的 投资 标的 精确 到 简单 的 几个 问题 ,

这样 你 就 可以 去 做 准备 , 伺机而动 。

截止 到 这里 , 我 已经 很 清楚 的 了解 了 市场 ,

验证 了 自己 的 判断 , 知道 了 投资 标的 。

我 现在 就 面临 两个 具体 的 问题 :

1. 等待 合适 的 房子 出现 , 2. 解决 资金 的 问题 。 解决 房源 的 问题 , 我 第一 时间 让 我 的 realtor 帮 我 设置 自动 房源 提醒 。

只要 有 房子 出来 , 我 都 第一 时间 能 获得 通知 。

而 钱 的 问题 , 我 首先 咨询 了 银行 我能 拿到 的 LOC 的 额度

以及 自己 的 收入 和 负债 水平 要 控制 在 什么 程度 。

同时 节省开支 增加 储蓄 和 股票 的 投资 ,

为 将来 做好 铺垫 。

这里 我 想 强调 的 是 , 我 在 频道 里 老 强调 我们 应该 减少 消费 ,

增加 储蓄 , 增加收入 来源 。

很多 人 都 懂 这个 道理 , 但是 往往 坚持 不 下去 。

原因 很 简单 , 因为 你 没有 一个 具体 的 目标 。

比如 , 如果 你 的 目标 是 买 第二 套房 做 出租屋 ,

你 知道 自己 需要 达到 多少 储蓄 , 收入 和 负债 水平 ,

才能 获得 目标 的 贷款额度 , 那么 “ 开源节流 ” 就 会 相对 容易 执行 。

具体 的 投资 目标 和 策略 非常 重要 。

在 我 确定 了 投资 策略 之后 不久 , 在 2017 年 的 冬天 ,

有 一个 两室 的 房子 出现 了 ,

它 满足 我 所有 的 要求 , 而且 价格 非常低 ,

17 万加币 左右 。

同样 的 房子 在 4 年 后 的 今天 价格 已经 涨到 了 40 万 。

当时 17 万 的 价格 依然 是 有 议价空间 的 ,

并且 我 自己 的 积蓄 和 其它 途径 的 资金 差不多 能够 满足 。

然后 我 就 立即 联系 我 的 Realtor 去 调查 。 最后 发现 是 一个 法院 拍卖 房 。

然而 不幸 的 是 , 我 发现 的 还是 有些 晚 , 我 没能 买 到 房子 。

后来 市面 陆陆续续 的 出现 很 好 的 房子 ,

但是 价格 都 超出 了 我 当时 的 资金 允许 的 范围 。

后来 我 的 资金 已经 大部分 投资 到 股票 当中 ,

已经 不 具备 购买 的 可能 。

但是 , 这个 投资 就 像 种子 一样 扎根 在 我 的 心里 。

我 给 自己 制定 的 目标 是 , 我 今后 3 到 5 年 要 通过 增加收入 和 积蓄

以及 增加 借贷 额度 去 实现 这个 投资 。

同时 我 做 了 一些 股票投资 ,

我 的 计划 是 , 如果 我 的 股票 未来 的 盈利 能够 帮 我 实现 这个 投资 ,

我 就 会 卖掉 一部分 股票 去 执行 这个 投资 。

我要 我 的 Realtor 帮 我 保留 了 那个 自动 的 Alert,

只要 有 房源 出现 我 都 会 得到 通知 。

即使 我 没有 资金 , 我 也 要 随时 的 去 做 判断 ,

因为 谁 也 不 知道 机会 什么 时候 会 到来 。

同时 , 我 把 自己 家 的 房子 的 一个 房间 出租 了 几个 月 ,

先 体验 了 一下 做 房东 的 心态 。 积累 一些 经验 。

然后 我 后面 的 旅行 , 第一 选择 都 是 Airbnb 而 不是 酒店 。

每到 一个 Airbnb 我 都 会 和 房东 聊一聊 他 的 生意 ,

获取 一些 经验 和 数字 。

同时 也 在 不断 阅读 Airbnb 运营 的 书籍 ,

甚至 去 研究 Airebnb 公司 的 股票 和 运营 。

实际 的 行动 , 无论 多 小 ,

每多 做 一步 就 会 让 我们 离 目标 更近 一步 。

这里 我 希望 传达 给 想要 开始 房地产 或者 Airbnb 短租 投资 的 朋友 们 的 是 ,

要 具有 长期 的 计划 , 永远 要 计划 至少 5 年内 的 投资 ,

即使 暂时 条件 不 成熟 , 你 需要 去 积累 知识 ,

创造条件 , 而 不是 彻底 放弃 。

你 要 时刻 做好 准备 。 否则 机会 来 了 你 看不到 ,

抓不住 , 会 犹豫 , 会 怀疑 , 资金 也 来不及 调动 。

从 2017 年 下半年 开始 调查 和 年底 的 尝试 之后 的 两年 ,

我 的 机会 终于 来 了 。

我 在 股票 的 投资 和 自己 的 积蓄 已经 满足 了 我 的 资金 目标 。

并且 由于 疫情 , 目标 房产 的 价格 也 有所 下降 。

最终 我 卖掉 一部分 股票 买入 了 我 现在 的 Airbnb 投资 房 。

购买 完 房子 之后 我 就 按照 之前 的 准备 进行 装修 ,

购买 装备 , 做 税务 上 的 安排 , 申请 执照 , 办理 税号 , 确定 上线 时机 ,

一切 有条不紊 , 因为 这个 准备 工作 我 在 很 久 之前 已经 做 完 了 。

现在 已经 上线 一个多月 了 ,

我 之前 的 视频 中有 详细 的 分享 具体 的 财务 上 的 数字

欢迎 大家 去 观看 。

我 的 Airbnb 短租 的 投资 路程 现在 刚刚开始 ,

而 疫情 对 短租 生意 的 影响 依然 存在 ,

( 年 ) 收入 只是 往年 正常 情况 下 的 60% 左右 。

而且 市场 和 客户 群体 也 在 发生变化 ,

我 也 需要 不断 的 做出 变化 来 迎接挑战 。

就 在 做 这个 视频 的 期间 ,

我 的 Airbnb 的 客人 把 我 的 房子 搞 得 一团糟 ,

把 被子 用 熨斗 烧 了 一个 洞 出来 , 还 试图 隐藏 。

卫生状况 就 更让人 难以 理解 。

而 我 作为 一个 新人 需要 积极 调整 自己 的 心态 ,

客观 妥善处理 问题 , 学习 沟通 技巧 和 优化 流程 来 化解 危机 造成 的 影响 。

Airbnb 是 一个 依赖 评分 的 系统 ,

刚 上线 的 房源 尤其 是 要 做到 尽善尽美 , 如履薄冰 ,

和 客人 的 沟通 是 一门 艺术 。

我 视频 刚 开始 提到 的 Luis

也 从 之前 的 2 个 房源 扩展 到 了 6 个 房源 外加 2 个 旅游 项目 。

但是 由于 疫情 , 古巴 没有 游客 进入 ,

他 不得不 暂停 运营 , 没有 了 收入 。

我 相信 疫情 教会 我们 很多 道理 :

做 任何 投资 都 会 有 风险 。 有些 风险 是 预想 不到 的 。

我们 需要 合理布局 自己 的 投资 才能 最大 程度 的 抵御 风险 。

比如 , 严格控制 自己 的 买入 成本 , 保证 安全 边际 ,

不 跟风 买 高价 ; 分散 投资 , 拥有 不同 性质 的 投资品 ;

不要 过度 负债 , 保证 收入 , 要 有 资金 储备 等等 。

其实 房地产 投资 和 股票投资 很多 本质 是 相通 的 。

更 重要 的 是 , 永远 要 看得远 一些 , 早点 计划 。

我 未来 5 年 的 房地产 投资 计划 已经 在 规划 之中 ,

我会 重复 这个 视频 中 提到 的 步骤 :

收集 新 想法 , 调查 学习 再 调查 , 蛰伏 准备 ,

创造条件 , 等待 机会 的 到来 。

如果 你 想 和 我 在 投资 的 道路 上 一起 成长 ,

欢迎 你 订阅 我 的 频道 ,

我 也 会 持续 分享 Airbnb 的 运营 以及 房地产 投资 的 知识 。

好 , 这 就是 本期 视频 的 全部内容 啦 ,

感谢您 的 收看 , 我们 下期 再见 。 拜拜 !


我的Airbnb民宿投资创业故事-从想法到实践分享给想要从事Airbnb的你

我 是 一名 摄影师 。

这是 2019 年 我 在 古巴 的 旅行 和 工作 。

这是 Luis 和 他 的 妈妈 。

他们 是 我 在 古巴 Trinidad 的 Airbnb 民宿 老板 。

在 他们 家 居住 是 一个 非常 美好 的 体验 。 早餐 极度 丰盛 ,

Luis 和 我 年龄 相仿 , 我们 聊得 非常 的 投机 ,

他 带我去 爬山 看 夕阳 , 我 和 他 聊 古巴 可能 会 经历 类似 中国 的 改革开放 ,

建议 他 准备 好 可能 会 到来 的 机会 。

他 和 我 聊 Airbnb 民宿 生意 和 扩张 计划 ,

我 也 告诉 他 我 心里 酝酿 了 很 久 的 Airbnb 的 念头 , 一直 在 等待 机会 。

谁 也 没想到 一年 之后 , 这个 世界 成 了 这 样子 。

更 没 让 我 想到 的 是 , 疫情 让 我 终于 实现 自己 的 想法 ,

在 加拿大 洛基 山脚下 的 小镇 拥有 了 自己 的 Airbnb 民宿 。

到 这个 视频 截止 , 我 的 民宿 已经 上线 经营 了 一个半月 了 。

我 的 Airbnb 创业 之 路 刚刚开始 , 远 没有 达到 所谓 的 成功 ,

需要 学习 和 摸索 的 东西 依然 很多 。

但是 , 我 想 把 我 的 Airbnb 民宿 投资 创业 经历 分享 给

屏幕 前 和 我 之前 一样 想要 进入 Airbnb 领域 但是 没有 头绪 的 朋友 们 。

虽然 我 也 只是 新人 , 虽然 我们 所在 的 市场 和 国情 可能 不 一样 ,

但是 我 相信 我 的 经历 依然 能够 作为 一个 案例 分析 ,

告诉 你 我 的 调研 方法 , 知识 储备 , 准备 过程 ,

这些 一定 能 对 你 有所 启发 。

欢迎 大家 来到 MoneyXYZ, 我 是 Ray。

我 的 频道 会 持续 为 大家 分享 投资 知识 和 书籍

以及 我 个人 在 追求 财务 自由 之 路上 的 经历 。

欢迎您 能 订阅 我 的 频道 并 为 视频 点赞 ,

这样 会 激励 我 为 大家 分享 更 多 的 类似 视频 。

OK, 视频 总共 会 分为 以下 几个 部分 ,

我会 提供 时间 戳 , 但是 我 建议您 能 全部 看 完 ,

因为 魔鬼 往往 存在 于 细节 。

任何 投资 都 来源于 一个 想法 。 想法 的 获得 取决于 我们 的 主动 探索 。

2016 年 我们 离开 了 居住 了 5 年 的 多伦多 搬家 到 Calgary,

购买 了 人生 的 第一套 房子 , 算是 完成 了 一件 大事 。

这时候 的 我 就 决定 沉下 心来 研究 如何 投资 ,

如何 实现 财富 自由 。

我 研究 的 方向 有 两个 : 股票 和 房地产 。

我 的 研究 方法 就是 读书 , 读 大量 的 书 。

因为 我 之前 的 职业 是 老师 ,

我 坚信 做 任何 事情 最 重要 的 就是 牢固 的 基础知识 和 知识 框架 ,

而 读书 是 最佳 的 方法 。

通过 读书 我 了解 到 了 FIRE 运动 和 指数 基金 ,

然后 我 的 价值观 和 消费观 发生 了 本质 的 改变 。

从 16 年 的 下半年 我 开始 定 投 指数 基金 和 苹果 的 股票 ,

后来 投资 了 特斯拉 股票 。

OK, 你 可能 会 问 这 和 Airbnb 有 啥 关系 。

别着急 , 我 保证 一切 到 后面 都 会 make sense;

而 关于 房地产 投资 , 以前 我 错误 地 以为 房地产 投资 就是 单纯 的 买房 ,

房子 涨价 然后 卖掉 获利 , 就是 所谓 的 “ 炒房 ” 。

但是 读书 让 我 眼界 大开 , 我 了解 到 原来 房地产 投资 本质 是 一个 系统 系 的 生意 。

里面 有 非常 多 的 参与 方式 。

我 理解 了 正 的 现金流 的 重要性 , 如何 判断 地点 ,

房地产 的 周期 以及 不同 周期 的 投资 方式 ,

房子 的 估价 方式 以及 各种 重要 的 计算

以及 相关 的 会计 和 财务 知识 和 法律法规 。

我会 在 后面 的 视频 中 陆续 分享 这些 知识

以及 推荐 我读 过 的 关于 房地产 的 书 ,

欢迎 大家 能够 持续 关注 。

在 分析 了 不同 的 投资 策略 之后 ,

我 就 把 目光 锁定 到 了 两种 我 觉得 自己 可以 做 的 方式 :

一个 是 BRRRR( 买修 租贷 循环 )

和 Airbnb 短租 ;

下 一步 就是 要 锁定 投资 的 地点 。

这里 分享 一个 很 显而易见 却 常常 被 人 忽略 的 点 ,

对于 新人 来说 , 研究 房地产 投资 ,

一定 要 从 本地 市场 开始 。

不要 总 觉得 别人 家 的 草坪 更 绿 ,

看 了 别人 在 另外 一个 市场 里 赚 到 钱 了 ,

你 也 跑 到 另外 一个 地方 去 投资 。

对于 新人 来说 , 这样 成功 的 概率 非常 的 低 。

2018 年 的 时候 我 去 纽芬兰 旅行 ,

一路 都 是 住 着 BNB。

当时 发现 当地 的 房子 很 便宜 ,

而且 在 旅游 旺季 入住率 很 高 , 回报 很 好 。

当时 就 做 了 很多 功课 研究 在 这个 地方 投资 的 可能性 。

甚至 我 去 古巴 的 时候 也 看到 了 当地 的 机会 ,

回来 之后 就 研究 如何 在 古巴 买房 。

我 相信 很多 人 都 有 类似 的 经历 。

对 不同 市场 存有 好奇心 是 好 的 ,

但是 , 一会儿 你 就 会 知道 ,

房地产 投资 需要 你 对 目标 市场 有 深入 的 了解 。

而 远程 投资 对于 没有 经验 的 新人 来说 要 踩得 坑太多 ,

面对 的 挑战 都 是 预想 不到 的 。

自己 的 居住地 是 你 最 容易 了解 的 地方 ,

别人 能 在 这里 赚钱 , 你 也 一定 能 找到 机会 。

一般来说 , 开车 四 小时 内 能够 到达 的 范围 是 你 优先 研究 的 市场 。

我 所 居住 的 城市 Calgary 是 加拿大 著名 的 石油 城市 。

在 2015 年 的 时候 石油 行业 已经 开始 低迷 , 房价 下跌 ,

人口 开始 外流 。 长 租房 环境 不佳 ,

再 加上 我 是 自雇 , 收入 很 不 稳定 ,

那个 通过 BRRRR 方法 来 进行 多年 反复 贷款 的 方式 就 被 我 暂时 搁置 了 。

但是 这个 城市 有 一个 非常 大 的 天然 优势 , 非常适合 Airbnb 短租 的 投资 。

在 我 的 城市 100 多公里 外 就是 加拿大 世界 著名 的 洛基 山 景区 。

里面 包含 了 数个 国家 公园 , 比如 Banff, Yoho, Jasper, Kootenay.

我们 搬家 到 这个 城市 的 原因 之一 就是 我们 2015 年来 这里 旅行 过 ,

非常 喜欢 这里 的 风光 。 当时 就 发现 这里 的 酒店 非常 贵 非常 紧俏 ,

基本 需要 提前 半年 才能 定到 。

假如 能够 在 景区 里面 做 Airbnb 的话 那 岂不是 很 好 的 生意 ?

说干就干 , 我 就 立即 登录 到 Airbnb 网站 上去 查看 出租 的 价格 。

我 发现 一个 两 卧室 的 房间 竟然 可以 租到 400-500 加币 一晚 。

那 在 这里 给 大家 介绍 四种 方法 来 预估 你 的 目标 市场 的 Airbnb 出租 价格 。

第一个 方法 , 使用 Airbnb 最近 刚刚 改进 的 价格 测算 工具 ,

输入 你 的 地区 能够 估算 出 一个月 的 平均收入 。

大家 可以 通过 我 提供 在 视频 描述 区 的 这个 链接 来 进行 测算 。

这个 数字 我 认为 是 很 有 参考价值 的 。

首先 , 它 出来 的 数字 , 至少 在 我们 本地 市场 , 和 真实 数字 是 比较 接近 的 。

毕竟 Airbnb 完全 掌握 所有 的 真实 数据 。

第二 , 即使 这个 数据 不 完全 准确 , 你 依然 能 通过 比较 知道 不同 地区 的 收益 对比 。

有心 的 人会 很 容易 通过 这个 工具 知道 你 所在 的 国家

哪些 地区 的 Airbnb 短租 收益 最高 。

第二个 分析 Airbnb 短租 收益 的 工具

通过 使用 类似 于 AirDNA 的 付费 工具 。

这个 我 没有 使用 。 尤其 在 疫情 期间 , 数字 可能 有些 紊乱 , 不利于 判断 。

因为 Airbnb 已经 停止 了 开放 数据 给 第三方 ,

这些 第三方 的 数据 并 不是 来源于 Airbnb 的 真实 数据 。

它们 是 使用 自己 的 工具 进行 抓取 分析 预估 出来 的 。

第三个 分析方法 就是 我 当时 使用 的 方法 ,

我 去 人工 采样 , 选取 几个 有 代表性 的 房源 ,

在 Airbnb 上 持续 跟踪 至少 半年 。

因为 很多 Airbnb 的 房源 都 是 开放 半年 的 订房 的 ,

你 可以 大概 判断 空房 率 , 租金 变化 等 。

只要 你 用心 , 就 能 获得 有 意义 的 数字 。

第四个 方法 , 去 认识 房东 , 获得 准确 的 数字 。

这个 方法 在 后来 也 被 我 使用 ,

我 恰好 认识 了 一位 在 同一个 地区 做 Airbnb 的 朋友 ,

获得 了 真实 的 数字 , 并 验证 了 我 自己 统计 的 数字 的 准确度 。

在 这里 提醒 大家 , 无论 哪种 方法 , 你 获得 的 收益 数字 只是 一个 参考 变量 。

这 不 代表 别人 的 房子 能 赚 这么 多钱 ,

你 就 一定 可以 。

OK, 我 通过 自己 的 调查 ,

最后 估计 出 一个 两居室 的 房源 一年 的 租金 收入 可以 达到 6 万到 8 万加币 ,

利润 可以 在 4-6 万加币 之间 ,

这 就 相当于 一份 全职 工作 的 收入 呀 ;

和 所有 新 发现 创业 点子 的 人 一样 兴奋 ,

我 觉得 我 找到 了 “ 金矿 ”。

然而 随着 我 更进一步 的 研究 投资 的 可能性 ,

我 发现 事情 远比 我 想象 的 要 复杂 的 多 。

深入调查 市场 , 验证 自己 的 判断

我 需要 搞清楚 为什么 它 的 租金 收益 可以 那么 高 。

一个 地方 的 租金 收益 高 , 一定 是 供不应求 导致 的 。

这里 是 世界 著名 风景区 , 需求 强大 是 很 自然 的 一件 事情 ,

但是 为什么 供应 会 不足 呢 ?

这 是不是 也 代表 进入 的 门槛 很 高 呢 ?

通过 查阅 大量 的 资料 , 我 了解 到 了 在 banff 国家 公园 Airbnb 短租 的 一些 独有 特点 ,

它 的 复杂度 来源于 国家 公园 可以 追溯到 1885 年 的 历史 和 法规 ,

光 这个 我能 说 上 一天 。

那 简单 的 讲 , 国家 公园 内 不 允许 做 Airbnb,

如果 你 不在 公园 内 全职 工作 , 你 甚至 都 不能 去 那里 居住 。

包括 买房 和 租房 。

对 了 , 国家 公园 内 没有 地权 。 地 都 是 国家 的 。

你 的 产权 是 Lease Hold, 是 租赁 ,

而且 你 的 租约 不能 自动 续约 , 而且 获得 租约 非常 的 难 。

更 夸张 的 是 , 国家 公园 法 规定 了 国家 公园 内 不 允许 发生 改变 ,

不 允许 新 社区 的 开发 , 不 允许 新建 度假 屋 , 不 允许 发开 新 的 高尔夫球场 。

基本上 就是说 , 现在 什么样 就是 什么样 , 不 允许 做 新 的 土地 开发 。

你 去 看 Banff 的 老照片 你 会 发现 ,20 年前 和 现在 几乎 没有 区别 。

现阶段 Banff 公园 内 的 Airbnb 都 是 现有 的 酒店

或者 历史 原因 遗留 的 极少数 可以 做 Airbnb 的 房子 。

大概 就是 人家 祖上 积德 ,

辛亥革命 时候 就 已经 居住 在 这里 的 那些 人 的 后代 。

这 就 导致 每年 游客量 增加 ,

但是 Banff 内 又 不 可能 有 新增 的 床位 , 供不应求 。

这时候 大多数 的 游客 和 酒店 就 只能 被 疏导 到 距离 banff 最近 的 一个 小镇 ,

Canmore。

刚才 提到 的 国家 公园 的 限制 和 它 独特 的 地理位置 和 自然环境

导致 Canmore 的 房价 从 历史 上 就 长期 居高不下 , 一直 属于 卖方市场 。

更加 雪上加霜 的 是 ,

Canmore 的 Zoning Law 对 类似 于 Airbnb 的 这种 短租 有 严格 的 限制 。

简单 讲 , 能够 做 Airbnb 的 区域 被 限制 在 很小 的 区域 内 ,

这些 区域 被 叫做 Tourist Zone。

并且 , 即使 在 这些 区域 内 , 由于 这种 酒店 房 的 历史 合同 等 复杂 原因 ,

也 不是 所有 的 房子 都 能 被 用来 做 Airbnb 短租 的 。

想要 找到 并 能 买 到 合适 的 房子 需要 你 和 你 的 realtor

掌握 非常丰富 的 技术细节 。

所有 的 这些 就 导致 了 Banff 国家 公园 附近 的 酒店

和 Airbnb 短租 长期 供不应求 , 价格 居高不下 , 进入 门槛 高 。

说 了 这么 多 , 我 想 表达 的 是 , 房地产 市场 每个 地方 都 存在 本地 的 特点 。

在 投资 前 , 你 需要 对 自己 的 市场 进行 深入调查 和 研究 。

很多 东西 可能 和 你 一 开始 想象 的 完全 不 一样 。

为了 做 这个 调查 , 我 查阅 了 大量 的 法律 条款 ,

网络 文章 , 市政 网站 , 历史 新闻 和 案例

才 终于 搞 明白 这个 市场 , 并且 惊奇 的 发现 ,

那些 能够 做 Airbnb 的 房型 的 价格 反而 不 贵 。

在 2017 年 的 时候 , 一个 可以 做 Airbnb 的 房子 , 如果 你 能 发现 并 买 到 ,

价格 在 20 万 -30 万左右 , 净利润 在 4-6 万加币 之间 ,

回报率 Cap Rate 可以 达到 至少 15%, 甚至 20% 以上 。

这时候 问题 就 来 了 , 回报率 这么 高 , 为什么 房子 的 价格 没有 迅速 上去 呢 。

一个 客观 的 原因 是 2017 年 的 时候 在 这个 地区 做 Airbnb 的 人 相对 较 少 ,

而且 这种 房源 非常少 出现 , 知道 的 人 也 很少 。

基本 都 限制 在 本地 少数 投资者 当中 。

外地 投资 客 完全 没有 概念 。

所以 就 没有 发生 哄抢 的 情况 。

更 重要 另外 一个 原因 是 ,

购买 这种 能够 做 Airbnb 的 房子 , 无法 获得 常规 贷款 。

在 之前 的 节目 中 , 很多 网友 都 问 我 为啥 不 贷款 买 这个 房子 。

还是 那句话 , 各地 市场 不同 ,

最 糟糕 的 投资 决定 就是 在 你 没有 调查 的 情况 下 ,

去 假设 一些 条件 而 做出 判断 。

在 房地产 市场 当中 , 去 获得 借贷 的 手段 非常 的 多 。

但是 就 单纯 的 大家 使用 最多 的 住房贷款 来说 ,

这个 房子 不 适用 。 这里 我 简单 说 一下 ,

为了 让 大家 容易 理解 , 我会 忽略 很多 技术细节 。

首先 , 他 不是 居民 住宅 。 它 属于 娱乐 房产 。

商业地产 的 一类 。 所以 , 去 申请 住宅 贷款 银行 不 受理 。

你 需要 走 商业贷款 。

但是 , 出租屋 的 商业贷款 需要 提供 年 租约 合同 来 证明 收入 和 现金流 ,

但是 Airbnb 是 短租 。 短租 收入 不 被 我们 这里 的 银行 认定 为 rental income。

加拿大 的 银行 是 十分 保守 的 。

这 就 导致 这个 房子 收益 很 好 , 但是 你 却 获得 不了 贷款 。

我 去 的 每 一家 银行 , 听说 我要 贷款 ,

都 十分高兴 的 接待 我 , 然后 当 我 提到 是 Canmore 的 房子 用来 做 Airbnb,

就 直接 告诉 我 , 不 可能 发生 , 不用浪费 时间 了 。

银行贷款 这条 路 走 不通 。

资金 的 获取 或者 参与 方式 就 只能 通过 别的 方法 。

比如 , 用 自己 的 房子 做 抵押 获取 LOC, 去 和 人 合伙 投资 ,

去 租赁 现有 房源 , 甚至 是 通过 Wholesale 来 参与 , 甚至 是 借钱 。

当然 , 我 这个 国家 和 市场 的 情况 和 你 的 可能 完全 不 一样 。

但是 这些 经历 能 给 任何 房地产 投资 新人 的 启发 是 ,

你 要 不断 调查 , 熟悉 自己 的 市场 ,

要 有 原创性 调查 而 不是 道听途说 , 要 不断 学习 。

很多 观众 对 我 这种 房子 投资 很感兴趣 ,

第一 反应 是 找 我 要 我 的 Realtor 的 联系方式 。

我 想 说 的 是 , 对 自己 的 投资 , 你 需要 比 任何人 都 清楚 ,

甚至 比 你 的 Realtor 都 更加 清楚 。

房地产 的 投资 更 像是 一门 生意 ,

你 相当于 是 一个 项目 的 主管 ,

你 的 realtor, lawyer, accountant, banker 都 是 你 的 团队 成员 。

你 必须 要 主动 结识 他们 , 他们 也 当然 很 重要 ,

他们 都 有 自己 专业 方面 的 特长 , 你 必须 要 从 他们 那里 获取 建议 。

但是 这个 投资 的 发起人 是 你 自己 , 起到 主导作用 的 是 你 自己 ,

不是 其他人 ,

你 需要 去 把 信息 综合 , 然后 做出 自己 的 判断 , 别人 无法 替代 。

如果 你 自己 没有 能力 去 做 调查 和 判断 的话 ,

你 大 概率 可能 会 成为 别人 的 韭菜 。

房地产 投资 是 可以 系统性 的 学来 的 。 它 不 神秘 也 不难 。

这 一点 十分 十分 重要 。

在 做好 调查 和 判断 之后 , 最终 把 你 的 投资 标的 精确 到 简单 的 几个 问题 ,

这样 你 就 可以 去 做 准备 , 伺机而动 。

截止 到 这里 , 我 已经 很 清楚 的 了解 了 市场 ,

验证 了 自己 的 判断 , 知道 了 投资 标的 。

我 现在 就 面临 两个 具体 的 问题 :

1\\. 等待 合适 的 房子 出现 , 2\\. 解决 资金 的 问题 。 解决 房源 的 问题 , 我 第一 时间 让 我 的 realtor 帮 我 设置 自动 房源 提醒 。

只要 有 房子 出来 , 我 都 第一 时间 能 获得 通知 。

而 钱 的 问题 , 我 首先 咨询 了 银行 我能 拿到 的 LOC 的 额度

以及 自己 的 收入 和 负债 水平 要 控制 在 什么 程度 。

同时 节省开支 增加 储蓄 和 股票 的 投资 ,

为 将来 做好 铺垫 。

这里 我 想 强调 的 是 , 我 在 频道 里 老 强调 我们 应该 减少 消费 ,

增加 储蓄 , 增加收入 来源 。

很多 人 都 懂 这个 道理 , 但是 往往 坚持 不 下去 。

原因 很 简单 , 因为 你 没有 一个 具体 的 目标 。

比如 , 如果 你 的 目标 是 买 第二 套房 做 出租屋 ,

你 知道 自己 需要 达到 多少 储蓄 , 收入 和 负债 水平 ,

才能 获得 目标 的 贷款额度 , 那么 “ 开源节流 ” 就 会 相对 容易 执行 。

具体 的 投资 目标 和 策略 非常 重要 。

在 我 确定 了 投资 策略 之后 不久 , 在 2017 年 的 冬天 ,

有 一个 两室 的 房子 出现 了 ,

它 满足 我 所有 的 要求 , 而且 价格 非常低 ,

17 万加币 左右 。

同样 的 房子 在 4 年 后 的 今天 价格 已经 涨到 了 40 万 。

当时 17 万 的 价格 依然 是 有 议价空间 的 ,

并且 我 自己 的 积蓄 和 其它 途径 的 资金 差不多 能够 满足 。

然后 我 就 立即 联系 我 的 Realtor 去 调查 。 最后 发现 是 一个 法院 拍卖 房 。

然而 不幸 的 是 , 我 发现 的 还是 有些 晚 , 我 没能 买 到 房子 。

后来 市面 陆陆续续 的 出现 很 好 的 房子 ,

但是 价格 都 超出 了 我 当时 的 资金 允许 的 范围 。

后来 我 的 资金 已经 大部分 投资 到 股票 当中 ,

已经 不 具备 购买 的 可能 。

但是 , 这个 投资 就 像 种子 一样 扎根 在 我 的 心里 。

我 给 自己 制定 的 目标 是 , 我 今后 3 到 5 年 要 通过 增加收入 和 积蓄

以及 增加 借贷 额度 去 实现 这个 投资 。

同时 我 做 了 一些 股票投资 ,

我 的 计划 是 , 如果 我 的 股票 未来 的 盈利 能够 帮 我 实现 这个 投资 ,

我 就 会 卖掉 一部分 股票 去 执行 这个 投资 。

我要 我 的 Realtor 帮 我 保留 了 那个 自动 的 Alert,

只要 有 房源 出现 我 都 会 得到 通知 。

即使 我 没有 资金 , 我 也 要 随时 的 去 做 判断 ,

因为 谁 也 不 知道 机会 什么 时候 会 到来 。

同时 , 我 把 自己 家 的 房子 的 一个 房间 出租 了 几个 月 ,

先 体验 了 一下 做 房东 的 心态 。 积累 一些 经验 。

然后 我 后面 的 旅行 , 第一 选择 都 是 Airbnb 而 不是 酒店 。

每到 一个 Airbnb 我 都 会 和 房东 聊一聊 他 的 生意 ,

获取 一些 经验 和 数字 。

同时 也 在 不断 阅读 Airbnb 运营 的 书籍 ,

甚至 去 研究 Airebnb 公司 的 股票 和 运营 。

实际 的 行动 , 无论 多 小 ,

每多 做 一步 就 会 让 我们 离 目标 更近 一步 。

这里 我 希望 传达 给 想要 开始 房地产 或者 Airbnb 短租 投资 的 朋友 们 的 是 ,

要 具有 长期 的 计划 , 永远 要 计划 至少 5 年内 的 投资 ,

即使 暂时 条件 不 成熟 , 你 需要 去 积累 知识 ,

创造条件 , 而 不是 彻底 放弃 。

你 要 时刻 做好 准备 。 否则 机会 来 了 你 看不到 ,

抓不住 , 会 犹豫 , 会 怀疑 , 资金 也 来不及 调动 。

从 2017 年 下半年 开始 调查 和 年底 的 尝试 之后 的 两年 ,

我 的 机会 终于 来 了 。

我 在 股票 的 投资 和 自己 的 积蓄 已经 满足 了 我 的 资金 目标 。

并且 由于 疫情 , 目标 房产 的 价格 也 有所 下降 。

最终 我 卖掉 一部分 股票 买入 了 我 现在 的 Airbnb 投资 房 。

购买 完 房子 之后 我 就 按照 之前 的 准备 进行 装修 ,

购买 装备 , 做 税务 上 的 安排 , 申请 执照 , 办理 税号 , 确定 上线 时机 ,

一切 有条不紊 , 因为 这个 准备 工作 我 在 很 久 之前 已经 做 完 了 。

现在 已经 上线 一个多月 了 ,

我 之前 的 视频 中有 详细 的 分享 具体 的 财务 上 的 数字

欢迎 大家 去 观看 。

我 的 Airbnb 短租 的 投资 路程 现在 刚刚开始 ,

而 疫情 对 短租 生意 的 影响 依然 存在 ,

( 年 ) 收入 只是 往年 正常 情况 下 的 60% 左右 。

而且 市场 和 客户 群体 也 在 发生变化 ,

我 也 需要 不断 的 做出 变化 来 迎接挑战 。

就 在 做 这个 视频 的 期间 ,

我 的 Airbnb 的 客人 把 我 的 房子 搞 得 一团糟 ,

把 被子 用 熨斗 烧 了 一个 洞 出来 , 还 试图 隐藏 。

卫生状况 就 更让人 难以 理解 。

而 我 作为 一个 新人 需要 积极 调整 自己 的 心态 ,

客观 妥善处理 问题 , 学习 沟通 技巧 和 优化 流程 来 化解 危机 造成 的 影响 。

Airbnb 是 一个 依赖 评分 的 系统 ,

刚 上线 的 房源 尤其 是 要 做到 尽善尽美 , 如履薄冰 ,

和 客人 的 沟通 是 一门 艺术 。

我 视频 刚 开始 提到 的 Luis

也 从 之前 的 2 个 房源 扩展 到 了 6 个 房源 外加 2 个 旅游 项目 。

但是 由于 疫情 , 古巴 没有 游客 进入 ,

他 不得不 暂停 运营 , 没有 了 收入 。

我 相信 疫情 教会 我们 很多 道理 :

做 任何 投资 都 会 有 风险 。 有些 风险 是 预想 不到 的 。

我们 需要 合理布局 自己 的 投资 才能 最大 程度 的 抵御 风险 。

比如 , 严格控制 自己 的 买入 成本 , 保证 安全 边际 ,

不 跟风 买 高价 ; 分散 投资 , 拥有 不同 性质 的 投资品 ;

不要 过度 负债 , 保证 收入 , 要 有 资金 储备 等等 。

其实 房地产 投资 和 股票投资 很多 本质 是 相通 的 。

更 重要 的 是 , 永远 要 看得远 一些 , 早点 计划 。

我 未来 5 年 的 房地产 投资 计划 已经 在 规划 之中 ,

我会 重复 这个 视频 中 提到 的 步骤 :

收集 新 想法 , 调查 学习 再 调查 , 蛰伏 准备 ,

创造条件 , 等待 机会 的 到来 。

如果 你 想 和 我 在 投资 的 道路 上 一起 成长 ,

欢迎 你 订阅 我 的 频道 ,

我 也 会 持续 分享 Airbnb 的 运营 以及 房地产 投资 的 知识 。

好 , 这 就是 本期 视频 的 全部内容 啦 ,

感谢您 的 收看 , 我们 下期 再见 。 拜拜 !