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MoneyXYZ, 实现财务自由你需要考虑投资房地产|新人如何开始房地产投资|推荐入门书籍

实现财务自由你需要考虑投资房地产|新人如何开始房地产投资|推荐入门书籍

这 几年 当 提到 实现 财务 自由 的 方式 的 时候 ,

人们 更 容易 倾向 于 股票市场 。

无论是 推崇 指数 基金 的 FIRE 运动 的 流行 ,

还是 这 两年 股市 牛市 催生 的 全民 炒股 的 现象 ,

让 很多 人 得出 了 一个 不太 准确 的 结论 :

他们 认为 想要 实现 财务 自由 ,

可能 只 需要 依靠 股票市场 就够 了 。

很多 人 开始 忽略 另外 一个 重要 的 投资 :

房地产 。

毕竟 股市 这 几年 的 高回报 是 房地产 无法比拟 的 。

我 已经 看到 很多 人 ,

尤其 是 投资 新人

把 自己 的 大部分 的 财富

都 集中 到 了 股市 甚至 是 加密 货币 当中 ,

不去 考虑 房地产 投资 。

然而 , 我 想 在 本期 视频 里 告诉 你 ,

为什么 从 统计 上 来讲 ,

想 实现 财务 自由 ,

你 大 概率 需要 考虑 房地产 投资 ,

并 结合 自身 经验 来 告诉 你

作为 新人 应该 如何 开始 房地产 投资 ,

并 推荐 一些 会 对 你 十分 有 帮助 的

房地产 投资 入门 书籍 。

想 实现 财务 自由 ,

大部分 人 需要 去 考虑 房地产 投资 的 原因

其实 非常 很 简单 直观 ,

我们 不用 去 做 什么 股市 和 房地产 投资 的 对比 ,

我们 直接 去 看 统计 结果 就 可以 。

在 著名 的 投资 启蒙 书

The Millionaire Next Door

的 2010 年 最新版 的 序言 当中 ,

作者 有 一句 话 引 让 我 印象 十分 深刻 :

他 说 在 过去 的 三十年 里 ,

作者 从 没有 发现 过 那些 典型 的

净资产 在 百万 美金 以上 的 人

会 把 超过 30% 的 财富 放到 股票市场 当中 。

更 多 情况 是 他们 在 股市 中 的 资产 处在 20% 附近 。

这些 数据 同 美国 的 税务局 的 研究 结果 十分 一致 。

作者 在 书 的 后面 反复 的 提到 非自 住房 的 房地产 ,

尤其 是 商业地产 在 他们 资产 配比 中 的 重要性 。

那 这些 典型 的 富人 既然 不会 把 全部 资产 放到 股市 当中 ,

那么 在 房地产 当中 他们 的 资产 占 比 有 多少 呢 ?

就此 我 调查 了 一些 数据 。

这是 美联储 发布 的 一组 关于 2019 年 的 调查 ,

我 对 数据 做 了 相应 的 简化 。

在 美国 净资产 前 10% 的 人口 当中 ,

我们 使用 中位数 来 作 参考 ,

他们 在 2019 年 的 净资产 中位数

是 大概 260 万美金 。

在 他们 的 资产 当中 减掉 自 住房 后 ,

投资 在 residential 和 commercial real-estate

的 中位数 占 到 总资产 的 25%,

股票 资产 中位数 占 到 总资产 的 27%。

这 和 我们 之前 的 作者 的 数据 比较 接近 。

如果 你 看 下面 的 这 张表会 更加 清晰 的 看到

房地产 投资 在 一个 人 的 财富 积累 过程 中 起到 的 作用 。

这是 另外 一个 对 相同 数据源 进行 的 图像 化 。

它 显示 了 在 不同 净资产 水平 下 的

美国 家庭 资产 分配 的 一个 大概 分布 。

请 注意 , 它 的 这些 数据 中有 重复 的 部分 ,

比如 它 把 退休 账户 单独 区分 出来 。

但是 退休 账户 中 很多 人 其实 都 购买 了 股票 或者 基金 ,

但是 数据 又 把 股票 和 基金 单独 列出来 。

所以 这个 图表 中 的 趋势 对 我们 更 有 参考 意义 。

这些 净资产 的 分类 是 按照 4 位数 ,5 位数 ,

6 位数 ,7 位数 等 依次 进行 分类 的 。

从 这个 图表 当中 我们 能 清晰 地 看到 几个 特征 。

首先 , 净资产 越高 ,

自 住房 和 车 占 到 的 资产 比例 就 越 低 。

换句话说 , 一个 靠 自 住房 和 车子 这种 伪 资产

撑起来 的 所谓 百万富翁 是 一个 自我 幻觉 ;

其次 , 随着 净资产 水平 超过 100 万美金 ,

达到 7 位数 , 在 财富 增长 中 开始

起 决定性 作用 的 其实 是 自己 的 生意 ,

而 不是 股票 或者 房地产 。

尤其 是 个人 净资产 在 千万 美金 级别 之上 的 ,

生意 中 储存 的 资产 比 其他 的 投资 都 多 都 重要 。

但是 显然 我们 大多数 人 希望 实现 的

财务 自由 目标 在 百万 到 千万 美金 之间 ,

图表 中能 看出 这里 股票 加上 房地产

创造 的 财富 和 生意 差不多 。

想要 从 富有 到 巨富 ,

有 自己 的 生意 是 一个 很 重要 的 方式 ,

这个 我们 会 在 未来 的 视频 中 详细 展开 ;

这个 图表 中 的 下 一个 特点 是

在 净资产 到达 几百万 级别 的 时候

房地产 和 股票 在 资产 中 的 比例

随着 资产 的 增加 在 增加 ,

而 房地产 增加 的 幅度 更大 。

但是 当 个人 总资产 超过 千万 级别 的 时候 ,

房地产 所 占 的 比重 就 开始 下降 ,

但是 股票 占 比 依然

对于 我们 大多数 人 的 财务 自由 的 目标 ,

就是 这个 几百万 美金 级别 的 时候 ,

房地产 是 一个 我们 不容忽视 的 资产 。

这 也 就是 为什么 我 认为 ,

想要 实现 财务 自由 ,

我们 需要 去 考虑

拥有 自 住房 之外 的 房地产 投资 。

熟悉 我 的 观众 都 知道 ,

我 的 个人 投资 涉及 股票 和 房地产 。

我 个人 净资产 现阶段 也 处在 这个

百万 美金 以上 的 状态 和 配比 。

我 之前 的 节目 中有 分享 过

我 Airbnb 短 租房 的 投资 经历 。

其实 我们 很难说 具体 投资 配比

是 导致 个体 财富 水平 的 原因 ,

还是 说 , 个体 财富 水平

最终 决定 了 某种 资产 配比 ,

但是 无论是 哪种 ,

我们 从 客观 数据 上 能够 得出结论 是 :

当 大多数 人 实现 财务 自由 的

几百万 美金 净资产 目标 时 ,

大 概率 会 有 一定 的 非自 住房 的 房地产 投资 。

实际上 , 如果 你 仔细观察 的话 ,

几乎 你 认识 的 所有 净资产 高 的 人

都 拥有 房地产 投资 , 甚至 ,

你 会 发现 那些 你 经常 看 得

讲 股票 的 YouTube 博主们 ,

他们 大 概率 也 拥有 自己 的 房地产 投资 。

虽然 他们 会 告诉 你 某个 公司 的 股票

有 多么 多么 的 厉害 ,

搞 得 你 都 想 冲动 ALL-IN 一支 股票 ,

但是 人家 没 告诉 你 的 是 ,

人家 可能 已经 建立 了 丰厚 的 房地产 投资 ,

人家 ALL-IN 一支 股票 的 资金

只是 一部分 可支配 的 现金 而已 。

OK, 那 既然 我们 大 概率 需要 房地产 投资 ,

作为 新人 或者 年轻人 应该 如何 开始 呢 ?

或者 什么 时候 开始 呢 ?

我 首先 回答 什么 时候 开始 的 问题 ,

这个 最好 回答 。 答案 就是 现在 就 开始 。

我 认识 到 的 所有 搞 投资 的 人 无论是 对 那种 投资 ,

毫无例外 都 有 两个 特点 :

第一 , 大家 都 后悔 自己 学习 的 太晚 ,

恨不得 自己 早点 知道 ,

并且 事后 发现自己 当初 对 一个 投资 有 多么 的 无知 ;

第二个 特点 是 , 执行力 强 。 敢 想 更 敢 做 。

有 把 想象 变成 现实 的 心态 。

所以 , 开始 房地产 投资 的 最好 时机 就是 现在 。

在 这里 为了 帮助 大家 开始 ,

我 根据 自己 的 经验总结 了 四大 步骤 ,

同时 我会 为 大家 推荐 一些

对 我 很 有 帮助 的 书籍 来 帮 你 入门 。

第一步 Learn

这 是 最 重要 , 也 是 最 需要 你 花 时间 的 一步 。

我们 新人 对 房地产 投资

往往 存在 非常 大 的 误解

和 知识 盲区 。

比如 , 很多 人 错误 的 以为

只有 有钱 了 才能 开始 投资 房地产 ,

或者 只有 在 购买 了 自 住房 之后 再 考虑 投资 房地产 ,

甚至 错误 的 认为 购买 自 住房 就是 房地产 投资 ,

或者 单纯 的 以为 投资 房地产 就是 所谓 “ 炒房 ”,

实际上 , 我们 很多 人 对 房地产 投资 的 误解

是 来源于 对 房地产 投资 的 本质 缺乏 理解 。

对于 绝大多数 房地产 投资 来说 ,

它 实际上 是 包含 了 两个 部分 的

”Investment+Business”,

房地产 不仅仅 是 一个 投资 , 它 也 是 一门 生意 。

我们 大多 门外汉

只是 对 investment 这部分 有 一些 浅显 的 了解 而已 。

而 房地产 的 投资 和 生意 属性 就 决定 了

它 不是 一个 所谓 纯正 的 被动 投资 ,

同时 也 决定 了 它 创造财富 的 方式 非常 多样化 ,

比如 我 一会儿 给 你 推荐 的 一 本书 中

会 总结 十多种 在 房地产 中 赚钱 的 方式 。

并且 , 就 像 做生意 一样 ,

房地产 的 参与 方式 也 非常 多 ,

使用 的 策略 非常 的 多 ,

可 投资 的 种类 非常 的 多 。

同时 , 同 任何 投资 一样 ,

房地产 投资 也 存在 个人化 。

针对 每个 人 不同 的 人生 阶段 ,

财务状况 和 生活 方式 都 有 不同 的 投资 方式 。

虽然 这些 知识 你 可以 从 互联网 上 获取 一些 ,

但是 就 像 我 之前 的 视频 中说 的 ,

读书 是 你 最 快速 , 最 系统 , 最 全面 的

获取 知识 的 方法 。

在 这里 我 分享 几本 当初 帮助 我 入门 的 一些 书籍 ,

希望 能够 帮到 你 。

请 注意 , 这些 书 主要 是 针对 美国 和 加拿大 市场 的 。

但是 , 即使 你 在 不同 的 国家 , 我 也 建议 你 读一读 。

因为 很多 原理 和 思路 是 类似 的 。

而且 , 一旦 你 开始 做 研究 你 会 发现 ,

市面上 关于 房地产 投资 的 书籍 ,

绝大多数 都 是 关于 美国市场 的 ,

关于 其它 国家 的 房产 投资 书 显得 就 十分 的 稀少 。

第一 本书 : 如果 你 现在 是 年轻人 , 单身 , 还 没有 买房 ,

也 没有 多少 原始 资本 ,

我 强烈建议 你 读 这本

”Set for Life: Dominate Life, Money, and the American Dream”,

这 本书 系统性 地 分享 了

如何 在 自己 年轻 的 时候

就 开始 规划 自己 的 房地产 投资

并 通过 自己 的 第一 套房 来 实现

自身 的 居住 和 投资 的 双重 目的 。

虽然 这 本书 也 有 涉及 到 股市 投资 ,

但是 由于 作者 房地产 投资 的 背景 ,

绝大多数 的 内容 其实 都 是 和 房地产 相关 的 。

有 一点 遗憾 的 是 这 本书 是 2019 年 才 出版 。

而 我 是 在 2016 年 买 的 自 住房 。

虽然 很早以前 同 很多 人 一样 ,

我 也 读过 穷爸爸 富 爸爸 这 一系列 的 书籍 ,

但是 穷爸爸 富 爸爸 教给 我们 更 多 的 是 理念 ,

缺少 实际操作 。

但是 这 本书 非常 系统 , 具体 可 执行 。

假如 我 在 买房 之前 读 了 这 本书 ,

或者 在 买房 之前 读 了 任何 一本 我 接下来 要 分享 的 书 ,

我 的 第一 套房 的 购买 思路 绝对 会 不 一样 。

这 本书 是 由 BiggerPockets 出版 的 。

BiggerPockets 是 一个 美国 非常 著名 的

房地产 投资 网站 和 社区 ,

强烈推荐 大家 去 浏览 一下

以及 收听 他们 的 Podcast

和 参与 他们 的 在线 seminar.

他们 经常 请 各种 嘉宾 来 分享 经验 ,

我 相信 你 一定 会 有 很大 收获 。

同时 他们 出版 了 很多 本 畅销书 。

但是 这些 书有 一些 问题 ,

那 就是 大多数 都 充满 太 多 鸡汤 和 笼统 入门 的 成分 ,

可 执行 的 干货 相对 较 少 。

不过 作为 新人 是 值得 参考 的 。

那 , 最早 的 给 我 执行力 的 书籍 其实 是 以下 几本 。

第二 本书 是 :

The Beginner's Guide to Real Estate Investing 第二 版 ,

作者 是 Gary W. Eldred。

这 本书 其实 是 很多 学校 的 房地产 投资 教科书 。

它 出版 于 2008 年 , 我 是 2016 年 才 读 到 。

虽然 它 有些 年份 了 ,

但是 里面 讲 的 很多 知识 其实 到 现在 依然 通用 的 。

我 当时 读 这 本书 给 我 最大 的 感触 就是

原来 房地产 投资 里面 有 这么 多 的 门道 和 知识 。

比如 , 它 的 第二章 里 介绍 了

16 种 房地产 投资 赚钱 的 方式 ,

这 让 我 意识 到 自己 当初

对 房地产 投资 有 多么 的 无知 ,

意识 到 房地产 投资 对 普通人 来说 是 可 学习 , 可 执行 的 。

这 本书 的 作者 还 写 了 很多 其它 的

关于 房地产 投资 的 书籍 ,

比如 更加 进阶 的 Investing in Real Estate 第七版 ,

出版 于 2012 年 , 也 推荐 大家 看一看 。

这个 作者 有点 岁数 大 了 , 写不动 了 。

所以 书本 相对 较 老 。 不过 没关系 ,

下面 我 推荐 一本 更新 的 入门 书籍 :

第三 本书 : 叫做 Real Estate Investing QuickStart Guide,

作者 是 Symon He.

可能 由于 他 本身 是 多年 教育者 的 原因 ,

他 写 的 书 非常简单 清晰 有条理 ,

非常适合 房地产 投资 新人 来 入门

来 获得 一个 对 房地产 投资 清晰 完整 的 了解 。

而且 , 这 本书 还 免费 附赠 了 好几个 作者 的 网络 课 ,

十分 物超所值 , 强烈推荐 大家 购买 这 本书 。

这个 作者 的 另外 一 本书 也 十分 值得 推荐 ,

叫做 Airbnb for Dummies,

是 关于 做 Airbnb 短租 的 书 。

个 For Dummies 系列 相信 大家 不 陌生 ,

虽然 这个 系列 里 很多 书 都 过于 浅薄 ,

但是 这 本书 却 非常 的 详细 具体 ,

完全 超越 了 所谓 入门 的 概念 ,

它 可以 作为 经营 Airbnb 的 教科书 。

我 在 开始 做 Airbnb 的 时候 ,

它 对 我 的 帮助 非常 的 大 。

如果 你 对 Airbnb 短租 感兴趣 , 强烈建议 你 读一读 它 。

我 介绍 的 第五 本书 是 面对 加拿大 市场 的 ,

叫做 Making Money in Real Estate,

作者 叫做 Douglas Gray.

这 本书 在 我 刚 开始 学习 的 时候 帮助 非常 大 ,

它 和 之前 的 那本

The Beginner's Guide to Real Estate Investing

实际上 是 我 真正 的 房地产 启蒙 老师 。

在 读完 他们 之后 我 就 开始 了 自己 的 房地产 投资 计划 。

我 推荐 的 第六 本书 是 关于 商业地产 的 入门 书籍 :

Commercial Real Estate: Journey towards Financial Freedom.

我 认为 , 我们 太多 的 房地产 投资者

只 把 目光 放 锁定 到 了 住宅 房地产 上 ,

而 忽视 了 商业 房地产 。

其实 商业 房地产 并 没有 名字 看起来 那么 高深 ,

入门 的 门槛 其实 也 没有 想象 的 高 。

很多 时候 , 商业地产 的 运营 比 residential 要 更 容易 ,

回报 更加 稳定 。

我 强烈建议 大家 至少 先 了解 一下 这方面 的 知识 。

我 本人 现在 正在 学习 商业 房地产 的 专业知识 ,

在读 一些 研究生 的 商业地产 教科书 ,

我下 一步 的 房地产 投资 将会 是 商业地产 。

我会 在 将来 有 进展 的 时候 为 大家 分享 。

我 相信 以上 几本书 就 能够 帮 你 入门 。

在 我们 的 第一 部分 , 除了 learn,

还有 很 重要 的 一项 是 connect,

就是 要 认识 那些 能够 在 房地产 学习

和 投资 过程 中 帮助 你 的 人 。

首先 你 要 认识 realtor.

我 的 realtor 朋友 的 强项 是 商业地产 ,

我 在 当时 学习 的 时候

经常 会 用书 里 的 知识 和 我 的 realtor 进行 交流 ,

把 书本知识 和 现实 世界 进行 连接 ,

来 判断 具体 哪些 知识 是 对 自己 可行 的 。

第二个 你 要 认识 银行贷款 专家 。

你 需要 一早 了解 自己 的 贷款 能力 ,

并 围绕 贷款 能力 具体 的 财务 规划 ;

第三个 你 要 认识 会计 或者 律师 ,

了解 相关 的 财会 税务 和 法律 知识 ,

这会 一早 让 你 避免 一些 后面 可能 会 踩 的 坑 。

当然 , 想要 组建 自己 的 投资 团队

你 需要 认识 的 不 只是 这些 人 。

但是 在 刚 开始 的 时候 ,

这 几个 人 对 你 至关重要 。

而且 , 你 认识 他们 并不需要 多少 成本 ,

你 只 需要 通过 正常 的 业务 咨询

就 可以 接触 到 他们 学到 非常 多 的 知识 。

当 你 完成 了 第一步 ,

开始 了 学习 并 做 了 初步 的 人际 链接 ,

你 就 可以 开始 下 一步 ,

那 就是 Investigate&Focus;,

调查 和 专注 。

调查 是 指 调查 你 要 投资 的 市场 中 存在 的 机会 ,

物业 种类 , 贷款 途径 , 以及 具体 的 投资 方式 。

在 做 了 一系列 调查 后 ,

你 就 需要 把 自己 的 目标 focus 在

适合 自己 的 具体 的 物业 种类 和 投资 方式 上 。

我 当时 经过 这一 步骤 确定 了

自己 要 投资 旅游 Airbnb 短租 市场 。

我 在 之前 的 视频 中有 详细 分享 这 段 经历 ,

欢迎 大家 去 看一看 ;

第三步 ,Plan&Prepare;

这 一部分 指 的 是 要 具体 设计 好

你 想要 实现 这个 投资

你 需要 执行 的 具体步骤

以及 他们 的 deadline。

这个 deadline 非常 的 重要 ,

因为 他 能够 让 你 确实 意识 到

这 是 你 在 执行 的 一个 工作 或 项目 。

如果 你 给出 了 自己 未来 2 年内

要 购入 自己 的 第一个 投资 房 的 目标 ,

那么 你 就 给 了 它 优先级 ,

这 两年 的 时间 就 可以 详细 的 规划 。

但是 如果 你 不 给出 这么 一个 deadline,

那么 你 可能 就 会 无限 的 拖延 ,

你 的 钱 可能 也 就 不 知道 花到 什么 地方 去 了 。

在 任何 投资 中 都 是 这样 , 执行力 最 重要 。

这 一部分 的 plan

包含 了 具体 财务 和 信贷 上 的 准备 ,

投资 标的 锁定 和 时机 判断 ,

以及 自身 的 生活 方式 上 的 准备 等等 。

这些 准备 工作 的 具体内容 你 可以 从 我 推荐 的 书 中学 到 。

第四步 就是 最终 的 Do it and repeat.

完成 你 的 第一个 投资 , 然后 再 重复 这个 过程 。

需要 我们 注意 的 是 ,

你 的 下 一个 房地产 投资

不 一定 非得 是 和 第一个 相同 的 项目 ,

同 任何 投资 一样 ,

我们 每个 人 在 决定 投资 的 时候

一定 要 结合 自身 的 情况 ,

让 投资 方式 和 你 的 生活 方式 的 变化

保持一致 。

对于 我 来说 ,

现阶段 我 投资 房地产 的 首要 目的 是

要 获得 丰厚 的 现金流 收益 。

因为 我 是 自由职业者 ,

没有 固定 的 收入 。

一个 丰厚 的 现金流 对 我 非常 重要 。

所以 我 的 第一个 房地产 投资 项目

就是 一个 更加 偏重于 房地产 bussiness 属性 的 Airbnb 短租 ,

它 需要 我 个人 的 参与度 相对 较 高 。

而 我 计划 的 下 一个 目标 虽然 也 是

能够 带来 丰厚 现金流 的 商业地产 ,

但是 我会 选择 我 参与度 相对 较 低 的 项目 。

刚才 分享 的 四个 步骤 是 我 个人 真实 经历 过 的 ,

我 相信 也 会 对 希望 进入 房地产 投资 的 你 有所 帮助 .

房地产 投资 相对 于 股票投资 是 一个 更加 具体 的 ,

可 学习 和 执行 并 能够 看到 成效 的 投资 。

你 面临 的 投资 风险 和 你 的 知识 储备 成反比 。

同时 , 它 也 是 一个 你 可以 长期 持续 规划 的 投资 。

房地产 投资 的 方法 和 策略 有 很 多种 ,

你 需要 做 的 是 找到 那个 你 喜欢 ,

能够 帮助 你 实现 人生目标 的 那种 。

好 的 , 本期 节目 只是 一个

对 房地产 投资 抛砖引玉 的 视频 ,

有 非常 多 的 话题 没有 被 涉及 到 ,

我会 在 将来 的 节目 中 持续 为 大家 分享 。

如果 你 对 房地产 投资 感兴趣 ,

欢迎您 订阅 我 的 频道 ,

并 为 我 点个 赞 。

好 , 感谢您 的 收看 , 我们 下期 再见 !


实现财务自由你需要考虑投资房地产|新人如何开始房地产投资|推荐入门书籍

这 几年 当 提到 实现 财务 自由 的 方式 的 时候 ,

人们 更 容易 倾向 于 股票市场 。

无论是 推崇 指数 基金 的 FIRE 运动 的 流行 ,

还是 这 两年 股市 牛市 催生 的 全民 炒股 的 现象 ,

让 很多 人 得出 了 一个 不太 准确 的 结论 :

他们 认为 想要 实现 财务 自由 ,

可能 只 需要 依靠 股票市场 就够 了 。

很多 人 开始 忽略 另外 一个 重要 的 投资 :

房地产 。

毕竟 股市 这 几年 的 高回报 是 房地产 无法比拟 的 。

我 已经 看到 很多 人 ,

尤其 是 投资 新人

把 自己 的 大部分 的 财富

都 集中 到 了 股市 甚至 是 加密 货币 当中 ,

不去 考虑 房地产 投资 。

然而 , 我 想 在 本期 视频 里 告诉 你 ,

为什么 从 统计 上 来讲 ,

想 实现 财务 自由 ,

你 大 概率 需要 考虑 房地产 投资 ,

并 结合 自身 经验 来 告诉 你

作为 新人 应该 如何 开始 房地产 投资 ,

并 推荐 一些 会 对 你 十分 有 帮助 的

房地产 投资 入门 书籍 。

想 实现 财务 自由 ,

大部分 人 需要 去 考虑 房地产 投资 的 原因

其实 非常 很 简单 直观 ,

我们 不用 去 做 什么 股市 和 房地产 投资 的 对比 ,

我们 直接 去 看 统计 结果 就 可以 。

在 著名 的 投资 启蒙 书

The Millionaire Next Door

的 2010 年 最新版 的 序言 当中 ,

作者 有 一句 话 引 让 我 印象 十分 深刻 :

他 说 在 过去 的 三十年 里 ,

作者 从 没有 发现 过 那些 典型 的

净资产 在 百万 美金 以上 的 人

会 把 超过 30% 的 财富 放到 股票市场 当中 。

更 多 情况 是 他们 在 股市 中 的 资产 处在 20% 附近 。

这些 数据 同 美国 的 税务局 的 研究 结果 十分 一致 。

作者 在 书 的 后面 反复 的 提到 非自 住房 的 房地产 ,

尤其 是 商业地产 在 他们 资产 配比 中 的 重要性 。

那 这些 典型 的 富人 既然 不会 把 全部 资产 放到 股市 当中 ,

那么 在 房地产 当中 他们 的 资产 占 比 有 多少 呢 ?

就此 我 调查 了 一些 数据 。

这是 美联储 发布 的 一组 关于 2019 年 的 调查 ,

我 对 数据 做 了 相应 的 简化 。

在 美国 净资产 前 10% 的 人口 当中 ,

我们 使用 中位数 来 作 参考 ,

他们 在 2019 年 的 净资产 中位数

是 大概 260 万美金 。

在 他们 的 资产 当中 减掉 自 住房 后 ,

投资 在 residential 和 commercial real-estate

的 中位数 占 到 总资产 的 25%,

股票 资产 中位数 占 到 总资产 的 27%。

这 和 我们 之前 的 作者 的 数据 比较 接近 。

如果 你 看 下面 的 这 张表会 更加 清晰 的 看到

房地产 投资 在 一个 人 的 财富 积累 过程 中 起到 的 作用 。

这是 另外 一个 对 相同 数据源 进行 的 图像 化 。

它 显示 了 在 不同 净资产 水平 下 的

美国 家庭 资产 分配 的 一个 大概 分布 。

请 注意 , 它 的 这些 数据 中有 重复 的 部分 ,

比如 它 把 退休 账户 单独 区分 出来 。

但是 退休 账户 中 很多 人 其实 都 购买 了 股票 或者 基金 ,

但是 数据 又 把 股票 和 基金 单独 列出来 。

所以 这个 图表 中 的 趋势 对 我们 更 有 参考 意义 。

这些 净资产 的 分类 是 按照 4 位数 ,5 位数 ,

6 位数 ,7 位数 等 依次 进行 分类 的 。

从 这个 图表 当中 我们 能 清晰 地 看到 几个 特征 。

首先 , 净资产 越高 ,

自 住房 和 车 占 到 的 资产 比例 就 越 低 。

换句话说 , 一个 靠 自 住房 和 车子 这种 伪 资产

撑起来 的 所谓 百万富翁 是 一个 自我 幻觉 ;

其次 , 随着 净资产 水平 超过 100 万美金 ,

达到 7 位数 , 在 财富 增长 中 开始

起 决定性 作用 的 其实 是 自己 的 生意 ,

而 不是 股票 或者 房地产 。

尤其 是 个人 净资产 在 千万 美金 级别 之上 的 ,

生意 中 储存 的 资产 比 其他 的 投资 都 多 都 重要 。

但是 显然 我们 大多数 人 希望 实现 的

财务 自由 目标 在 百万 到 千万 美金 之间 ,

图表 中能 看出 这里 股票 加上 房地产

创造 的 财富 和 生意 差不多 。

想要 从 富有 到 巨富 ,

有 自己 的 生意 是 一个 很 重要 的 方式 ,

这个 我们 会 在 未来 的 视频 中 详细 展开 ;

这个 图表 中 的 下 一个 特点 是

在 净资产 到达 几百万 级别 的 时候

房地产 和 股票 在 资产 中 的 比例

随着 资产 的 增加 在 增加 ,

而 房地产 增加 的 幅度 更大 。

但是 当 个人 总资产 超过 千万 级别 的 时候 ,

房地产 所 占 的 比重 就 开始 下降 ,

但是 股票 占 比 依然

对于 我们 大多数 人 的 财务 自由 的 目标 ,

就是 这个 几百万 美金 级别 的 时候 ,

房地产 是 一个 我们 不容忽视 的 资产 。

这 也 就是 为什么 我 认为 ,

想要 实现 财务 自由 ,

我们 需要 去 考虑

拥有 自 住房 之外 的 房地产 投资 。

熟悉 我 的 观众 都 知道 ,

我 的 个人 投资 涉及 股票 和 房地产 。

我 个人 净资产 现阶段 也 处在 这个

百万 美金 以上 的 状态 和 配比 。

我 之前 的 节目 中有 分享 过

我 Airbnb 短 租房 的 投资 经历 。

其实 我们 很难说 具体 投资 配比

是 导致 个体 财富 水平 的 原因 ,

还是 说 , 个体 财富 水平

最终 决定 了 某种 资产 配比 ,

但是 无论是 哪种 ,

我们 从 客观 数据 上 能够 得出结论 是 :

当 大多数 人 实现 财务 自由 的

几百万 美金 净资产 目标 时 ,

大 概率 会 有 一定 的 非自 住房 的 房地产 投资 。

实际上 , 如果 你 仔细观察 的话 ,

几乎 你 认识 的 所有 净资产 高 的 人

都 拥有 房地产 投资 , 甚至 ,

你 会 发现 那些 你 经常 看 得

讲 股票 的 YouTube 博主们 ,

他们 大 概率 也 拥有 自己 的 房地产 投资 。

虽然 他们 会 告诉 你 某个 公司 的 股票

有 多么 多么 的 厉害 ,

搞 得 你 都 想 冲动 ALL-IN 一支 股票 ,

但是 人家 没 告诉 你 的 是 ,

人家 可能 已经 建立 了 丰厚 的 房地产 投资 ,

人家 ALL-IN 一支 股票 的 资金

只是 一部分 可支配 的 现金 而已 。

OK, 那 既然 我们 大 概率 需要 房地产 投资 ,

作为 新人 或者 年轻人 应该 如何 开始 呢 ?

或者 什么 时候 开始 呢 ?

我 首先 回答 什么 时候 开始 的 问题 ,

这个 最好 回答 。 答案 就是 现在 就 开始 。

我 认识 到 的 所有 搞 投资 的 人 无论是 对 那种 投资 ,

毫无例外 都 有 两个 特点 :

第一 , 大家 都 后悔 自己 学习 的 太晚 ,

恨不得 自己 早点 知道 ,

并且 事后 发现自己 当初 对 一个 投资 有 多么 的 无知 ;

第二个 特点 是 , 执行力 强 。 敢 想 更 敢 做 。

有 把 想象 变成 现实 的 心态 。

所以 , 开始 房地产 投资 的 最好 时机 就是 现在 。

在 这里 为了 帮助 大家 开始 ,

我 根据 自己 的 经验总结 了 四大 步骤 ,

同时 我会 为 大家 推荐 一些

对 我 很 有 帮助 的 书籍 来 帮 你 入门 。

第一步 Learn

这 是 最 重要 , 也 是 最 需要 你 花 时间 的 一步 。

我们 新人 对 房地产 投资

往往 存在 非常 大 的 误解

和 知识 盲区 。

比如 , 很多 人 错误 的 以为

只有 有钱 了 才能 开始 投资 房地产 ,

或者 只有 在 购买 了 自 住房 之后 再 考虑 投资 房地产 ,

甚至 错误 的 认为 购买 自 住房 就是 房地产 投资 ,

或者 单纯 的 以为 投资 房地产 就是 所谓 “ 炒房 ”,

实际上 , 我们 很多 人 对 房地产 投资 的 误解

是 来源于 对 房地产 投资 的 本质 缺乏 理解 。

对于 绝大多数 房地产 投资 来说 ,

它 实际上 是 包含 了 两个 部分 的

”Investment+Business”,

房地产 不仅仅 是 一个 投资 , 它 也 是 一门 生意 。

我们 大多 门外汉

只是 对 investment 这部分 有 一些 浅显 的 了解 而已 。

而 房地产 的 投资 和 生意 属性 就 决定 了

它 不是 一个 所谓 纯正 的 被动 投资 ,

同时 也 决定 了 它 创造财富 的 方式 非常 多样化 ,

比如 我 一会儿 给 你 推荐 的 一 本书 中

会 总结 十多种 在 房地产 中 赚钱 的 方式 。

并且 , 就 像 做生意 一样 ,

房地产 的 参与 方式 也 非常 多 ,

使用 的 策略 非常 的 多 ,

可 投资 的 种类 非常 的 多 。

同时 , 同 任何 投资 一样 ,

房地产 投资 也 存在 个人化 。

针对 每个 人 不同 的 人生 阶段 ,

财务状况 和 生活 方式 都 有 不同 的 投资 方式 。

虽然 这些 知识 你 可以 从 互联网 上 获取 一些 ,

但是 就 像 我 之前 的 视频 中说 的 ,

读书 是 你 最 快速 , 最 系统 , 最 全面 的

获取 知识 的 方法 。

在 这里 我 分享 几本 当初 帮助 我 入门 的 一些 书籍 ,

希望 能够 帮到 你 。

请 注意 , 这些 书 主要 是 针对 美国 和 加拿大 市场 的 。

但是 , 即使 你 在 不同 的 国家 , 我 也 建议 你 读一读 。

因为 很多 原理 和 思路 是 类似 的 。

而且 , 一旦 你 开始 做 研究 你 会 发现 ,

市面上 关于 房地产 投资 的 书籍 ,

绝大多数 都 是 关于 美国市场 的 ,

关于 其它 国家 的 房产 投资 书 显得 就 十分 的 稀少 。

第一 本书 : 如果 你 现在 是 年轻人 , 单身 , 还 没有 买房 ,

也 没有 多少 原始 资本 ,

我 强烈建议 你 读 这本

”Set for Life: Dominate Life, Money, and the American Dream”,

这 本书 系统性 地 分享 了

如何 在 自己 年轻 的 时候

就 开始 规划 自己 的 房地产 投资

并 通过 自己 的 第一 套房 来 实现

自身 的 居住 和 投资 的 双重 目的 。

虽然 这 本书 也 有 涉及 到 股市 投资 ,

但是 由于 作者 房地产 投资 的 背景 ,

绝大多数 的 内容 其实 都 是 和 房地产 相关 的 。

有 一点 遗憾 的 是 这 本书 是 2019 年 才 出版 。

而 我 是 在 2016 年 买 的 自 住房 。

虽然 很早以前 同 很多 人 一样 ,

我 也 读过 穷爸爸 富 爸爸 这 一系列 的 书籍 ,

但是 穷爸爸 富 爸爸 教给 我们 更 多 的 是 理念 ,

缺少 实际操作 。

但是 这 本书 非常 系统 , 具体 可 执行 。

假如 我 在 买房 之前 读 了 这 本书 ,

或者 在 买房 之前 读 了 任何 一本 我 接下来 要 分享 的 书 ,

我 的 第一 套房 的 购买 思路 绝对 会 不 一样 。

这 本书 是 由 BiggerPockets 出版 的 。

BiggerPockets 是 一个 美国 非常 著名 的

房地产 投资 网站 和 社区 ,

强烈推荐 大家 去 浏览 一下

以及 收听 他们 的 Podcast

和 参与 他们 的 在线 seminar.

他们 经常 请 各种 嘉宾 来 分享 经验 ,

我 相信 你 一定 会 有 很大 收获 。

同时 他们 出版 了 很多 本 畅销书 。

但是 这些 书有 一些 问题 ,

那 就是 大多数 都 充满 太 多 鸡汤 和 笼统 入门 的 成分 ,

可 执行 的 干货 相对 较 少 。

不过 作为 新人 是 值得 参考 的 。

那 , 最早 的 给 我 执行力 的 书籍 其实 是 以下 几本 。

第二 本书 是 :

The Beginner's Guide to Real Estate Investing 第二 版 ,

作者 是 Gary W. Eldred。

这 本书 其实 是 很多 学校 的 房地产 投资 教科书 。

它 出版 于 2008 年 , 我 是 2016 年 才 读 到 。

虽然 它 有些 年份 了 ,

但是 里面 讲 的 很多 知识 其实 到 现在 依然 通用 的 。

我 当时 读 这 本书 给 我 最大 的 感触 就是

原来 房地产 投资 里面 有 这么 多 的 门道 和 知识 。

比如 , 它 的 第二章 里 介绍 了

16 种 房地产 投资 赚钱 的 方式 ,

这 让 我 意识 到 自己 当初

对 房地产 投资 有 多么 的 无知 ,

意识 到 房地产 投资 对 普通人 来说 是 可 学习 , 可 执行 的 。

这 本书 的 作者 还 写 了 很多 其它 的

关于 房地产 投资 的 书籍 ,

比如 更加 进阶 的 Investing in Real Estate 第七版 ,

出版 于 2012 年 , 也 推荐 大家 看一看 。

这个 作者 有点 岁数 大 了 , 写不动 了 。

所以 书本 相对 较 老 。 不过 没关系 ,

下面 我 推荐 一本 更新 的 入门 书籍 :

第三 本书 : 叫做 Real Estate Investing QuickStart Guide,

作者 是 Symon He.

可能 由于 他 本身 是 多年 教育者 的 原因 ,

他 写 的 书 非常简单 清晰 有条理 ,

非常适合 房地产 投资 新人 来 入门

来 获得 一个 对 房地产 投资 清晰 完整 的 了解 。

而且 , 这 本书 还 免费 附赠 了 好几个 作者 的 网络 课 ,

十分 物超所值 , 强烈推荐 大家 购买 这 本书 。

这个 作者 的 另外 一 本书 也 十分 值得 推荐 ,

叫做 Airbnb for Dummies,

是 关于 做 Airbnb 短租 的 书 。

个 For Dummies 系列 相信 大家 不 陌生 ,

虽然 这个 系列 里 很多 书 都 过于 浅薄 ,

但是 这 本书 却 非常 的 详细 具体 ,

完全 超越 了 所谓 入门 的 概念 ,

它 可以 作为 经营 Airbnb 的 教科书 。

我 在 开始 做 Airbnb 的 时候 ,

它 对 我 的 帮助 非常 的 大 。

如果 你 对 Airbnb 短租 感兴趣 , 强烈建议 你 读一读 它 。

我 介绍 的 第五 本书 是 面对 加拿大 市场 的 ,

叫做 Making Money in Real Estate,

作者 叫做 Douglas Gray.

这 本书 在 我 刚 开始 学习 的 时候 帮助 非常 大 ,

它 和 之前 的 那本

The Beginner's Guide to Real Estate Investing

实际上 是 我 真正 的 房地产 启蒙 老师 。

在 读完 他们 之后 我 就 开始 了 自己 的 房地产 投资 计划 。

我 推荐 的 第六 本书 是 关于 商业地产 的 入门 书籍 :

Commercial Real Estate: Journey towards Financial Freedom.

我 认为 , 我们 太多 的 房地产 投资者

只 把 目光 放 锁定 到 了 住宅 房地产 上 ,

而 忽视 了 商业 房地产 。

其实 商业 房地产 并 没有 名字 看起来 那么 高深 ,

入门 的 门槛 其实 也 没有 想象 的 高 。

很多 时候 , 商业地产 的 运营 比 residential 要 更 容易 ,

回报 更加 稳定 。

我 强烈建议 大家 至少 先 了解 一下 这方面 的 知识 。

我 本人 现在 正在 学习 商业 房地产 的 专业知识 ,

在读 一些 研究生 的 商业地产 教科书 ,

我下 一步 的 房地产 投资 将会 是 商业地产 。

我会 在 将来 有 进展 的 时候 为 大家 分享 。

我 相信 以上 几本书 就 能够 帮 你 入门 。

在 我们 的 第一 部分 , 除了 learn,

还有 很 重要 的 一项 是 connect,

就是 要 认识 那些 能够 在 房地产 学习

和 投资 过程 中 帮助 你 的 人 。

首先 你 要 认识 realtor.

我 的 realtor 朋友 的 强项 是 商业地产 ,

我 在 当时 学习 的 时候

经常 会 用书 里 的 知识 和 我 的 realtor 进行 交流 ,

把 书本知识 和 现实 世界 进行 连接 ,

来 判断 具体 哪些 知识 是 对 自己 可行 的 。

第二个 你 要 认识 银行贷款 专家 。

你 需要 一早 了解 自己 的 贷款 能力 ,

并 围绕 贷款 能力 具体 的 财务 规划 ;

第三个 你 要 认识 会计 或者 律师 ,

了解 相关 的 财会 税务 和 法律 知识 ,

这会 一早 让 你 避免 一些 后面 可能 会 踩 的 坑 。

当然 , 想要 组建 自己 的 投资 团队

你 需要 认识 的 不 只是 这些 人 。

但是 在 刚 开始 的 时候 ,

这 几个 人 对 你 至关重要 。

而且 , 你 认识 他们 并不需要 多少 成本 ,

你 只 需要 通过 正常 的 业务 咨询

就 可以 接触 到 他们 学到 非常 多 的 知识 。

当 你 完成 了 第一步 ,

开始 了 学习 并 做 了 初步 的 人际 链接 ,

你 就 可以 开始 下 一步 ,

那 就是 Investigate&Focus;,

调查 和 专注 。

调查 是 指 调查 你 要 投资 的 市场 中 存在 的 机会 ,

物业 种类 , 贷款 途径 , 以及 具体 的 投资 方式 。

在 做 了 一系列 调查 后 ,

你 就 需要 把 自己 的 目标 focus 在

适合 自己 的 具体 的 物业 种类 和 投资 方式 上 。

我 当时 经过 这一 步骤 确定 了

自己 要 投资 旅游 Airbnb 短租 市场 。

我 在 之前 的 视频 中有 详细 分享 这 段 经历 ,

欢迎 大家 去 看一看 ;

第三步 ,Plan&Prepare;

这 一部分 指 的 是 要 具体 设计 好

你 想要 实现 这个 投资

你 需要 执行 的 具体步骤

以及 他们 的 deadline。

这个 deadline 非常 的 重要 ,

因为 他 能够 让 你 确实 意识 到

这 是 你 在 执行 的 一个 工作 或 项目 。

如果 你 给出 了 自己 未来 2 年内

要 购入 自己 的 第一个 投资 房 的 目标 ,

那么 你 就 给 了 它 优先级 ,

这 两年 的 时间 就 可以 详细 的 规划 。

但是 如果 你 不 给出 这么 一个 deadline,

那么 你 可能 就 会 无限 的 拖延 ,

你 的 钱 可能 也 就 不 知道 花到 什么 地方 去 了 。

在 任何 投资 中 都 是 这样 , 执行力 最 重要 。

这 一部分 的 plan

包含 了 具体 财务 和 信贷 上 的 准备 ,

投资 标的 锁定 和 时机 判断 ,

以及 自身 的 生活 方式 上 的 准备 等等 。

这些 准备 工作 的 具体内容 你 可以 从 我 推荐 的 书 中学 到 。

第四步 就是 最终 的 Do it and repeat.

完成 你 的 第一个 投资 , 然后 再 重复 这个 过程 。

需要 我们 注意 的 是 ,

你 的 下 一个 房地产 投资

不 一定 非得 是 和 第一个 相同 的 项目 ,

同 任何 投资 一样 ,

我们 每个 人 在 决定 投资 的 时候

一定 要 结合 自身 的 情况 ,

让 投资 方式 和 你 的 生活 方式 的 变化

保持一致 。

对于 我 来说 ,

现阶段 我 投资 房地产 的 首要 目的 是

要 获得 丰厚 的 现金流 收益 。

因为 我 是 自由职业者 ,

没有 固定 的 收入 。

一个 丰厚 的 现金流 对 我 非常 重要 。

所以 我 的 第一个 房地产 投资 项目

就是 一个 更加 偏重于 房地产 bussiness 属性 的 Airbnb 短租 ,

它 需要 我 个人 的 参与度 相对 较 高 。

而 我 计划 的 下 一个 目标 虽然 也 是

能够 带来 丰厚 现金流 的 商业地产 ,

但是 我会 选择 我 参与度 相对 较 低 的 项目 。

刚才 分享 的 四个 步骤 是 我 个人 真实 经历 过 的 ,

我 相信 也 会 对 希望 进入 房地产 投资 的 你 有所 帮助 .

房地产 投资 相对 于 股票投资 是 一个 更加 具体 的 ,

可 学习 和 执行 并 能够 看到 成效 的 投资 。

你 面临 的 投资 风险 和 你 的 知识 储备 成反比 。

同时 , 它 也 是 一个 你 可以 长期 持续 规划 的 投资 。

房地产 投资 的 方法 和 策略 有 很 多种 ,

你 需要 做 的 是 找到 那个 你 喜欢 ,

能够 帮助 你 实现 人生目标 的 那种 。

好 的 , 本期 节目 只是 一个

对 房地产 投资 抛砖引玉 的 视频 ,

有 非常 多 的 话题 没有 被 涉及 到 ,

我会 在 将来 的 节目 中 持续 为 大家 分享 。

如果 你 对 房地产 投资 感兴趣 ,

欢迎您 订阅 我 的 频道 ,

并 为 我 点个 赞 。

好 , 感谢您 的 收看 , 我们 下期 再见 !